Gewährleistung oder Schadenersatz bei Baumängeln: die beiden Wege im Vergleich

Die Gewährleistung nach den §§ 922 bis 933 ABGB knüpft allein daran an, dass das Werk mangelhaft ist. Sie ist verschuldensunabhängig: Sie müssen dem Unternehmer kein Fehlverhalten nachweisen. Es genügt, dass das Bauwerk nicht die vereinbarte oder die gewöhnlich vorausgesetzte Beschaffenheit aufweist und der Mangel bereits bei der Übergabe im Keim vorhanden war.

Das Ziel der Gewährleistung ist der vertragsgemäße Zustand. Der Unternehmer soll das liefern, wozu er sich verpflichtet hat. Deshalb richtet sich die Gewährleistung auf das Werk selbst und nicht auf darüber hinausgehende Vermögensnachteile. Was die Gewährleistung leistet, ist die Herstellung dessen, was Sie eigentlich bestellt haben.

Das ABGB ordnet die Behelfe gestuft an. Primär stehen Verbesserung oder Austausch, also die Nachbesserung des Mangels. Erst wenn diese unmöglich, unverhältnismäßig, verweigert oder fehlgeschlagen ist, kommen die sekundären Behelfe Preisminderung oder Wandlung in Betracht. Diese Reihenfolge nach § 932 ABGB müssen Sie grundsätzlich einhalten.

Der Schadenersatz nach § 933a ABGB greift dort, wo die Gewährleistung an ihre Grenze stößt. Er steht neben der Gewährleistung und setzt ein Verschulden des Unternehmers voraus, also zumindest leichte Fahrlässigkeit. Dafür reicht er weiter: Er erfasst nicht nur den Mangel selbst, sondern auch die Schäden, die ein Mangel an anderen Rechtsgütern verursacht.

Solche Mangelfolgeschäden sind in der Praxis häufig. Ein undichtes Dach durchnässt das darunterliegende Mobiliar, eine fehlerhafte Leitung führt zu einem Wasserschaden an Böden und Wänden, eine mangelhafte Abdichtung beschädigt die Einrichtung im Keller. Diese Schäden sind nicht das mangelhafte Werk selbst, sondern ihre Folge. Allein über die Gewährleistung wären sie nicht zu ersetzen.

Innerhalb der Gewährleistungsfrist kommt Ihnen beim Schadenersatz eine Beweiserleichterung zugute: Es gilt eine Verschuldensvermutung zu Ihren Gunsten. Der Unternehmer muss dann beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft. Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist tragen Sie die Beweislast für das Verschulden wieder selbst.

Die Gewährleistung für ein Bauwerk verjährt nach § 933 ABGB drei Jahre ab der Übergabe. Innerhalb dieser Frist müssen Sie Ihre Gewährleistungsansprüche gerichtlich geltend machen, wenn der Unternehmer nicht freiwillig verbessert. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Übergabe, nicht der Zeitpunkt, zu dem ein Mangel sichtbar wird.

Der Schadenersatz folgt eigenen Regeln. Nach § 1489 ABGB verjährt er drei Jahre ab Kenntnis von Schaden und Schädiger, absolut jedoch erst nach dreißig Jahren. Das ist gerade bei lange verdeckten Mängeln bedeutsam: Wenn die Gewährleistungsfrist bereits abgelaufen ist, kann ein Schadenersatzanspruch unter Umständen noch bestehen.

In den ersten sechs Monaten ab Übergabe hilft Ihnen außerdem die Vermutung nach § 924 ABGB. Zeigt sich in diesem Zeitraum ein Mangel, wird vermutet, dass er schon bei der Übergabe vorlag. Diese Beweislastumkehr betrifft das Vorliegen des Mangels und entlastet Sie unabhängig davon, welchen der beiden Wege Sie verfolgen.

In der Praxis treten Gewährleistung und Schadenersatz oft gemeinsam auf. Der Unternehmer hat das Dach mangelhaft ausgeführt: Über die Gewährleistung verlangen Sie die Verbesserung des Daches, über den Schadenersatz den Ausgleich für das durchnässte Mobiliar. Beide Ansprüche bestehen nebeneinander und schließen einander nicht aus.

Auch beim Mangel selbst eröffnet der Schadenersatz zusätzliche Möglichkeiten. Hat der Unternehmer schuldhaft mangelhaft gearbeitet, können Sie unter Umständen den Mangel beheben lassen und die Kosten als Schadenersatz fordern, ohne die Stufenfolge der Gewährleistung strikt einhalten zu müssen. Hier ist eine genaue rechtliche Prüfung wichtig, weil die Voraussetzungen im Detail anspruchsvoll sind.

Wie Sie Mängel rechtzeitig anzeigen, vertiefen wir im Beitrag zu den Rechten nach der Übergabe. Wenn es zum Streit über die Ursache kommt, ist häufig ein Sachverständigengutachten entscheidend. Einen Überblick bietet unsere Schwerpunktseite zu Schadenersatz am Bau.