Baugebrechen nach Eigentümerwechsel in Salzburg: Wer muss sichern?

§ 19 Abs 1 S-BauPolG knüpft die Erhaltungspflicht an die Eigentümer der baulichen Anlage. Sie müssen den Zustand während des gesamten Bestandes erhalten und Baugebrechen auch ohne besonderen Auftrag beheben. Das gilt auch dann, wenn der Mangel schon vor dem Kauf vorhanden war.

Für die Baubehörde ist deshalb zuerst der gegenwärtige Eigentümer der maßgebliche Ansprechpartner. Die interne Frage, ob der Verkäufer, ein Planer oder ein Unternehmen Kosten ersetzen muss, läuft auf einer eigenen rechtlichen Ebene. Sie darf die notwendige Gefahrenabwehr nicht verzögern.

Beim Kauf sollten Sie daher die öffentlich-rechtliche Lage vor der Übergabe und nochmals unmittelbar danach prüfen. Besonders wichtig sind offene Aufträge, frühere Befunde, nicht erledigte Auflagen und Abweichungen vom Baukonsens.

Nach § 20 Abs 4 S-BauPolG hat die Baubehörde den Eigentümer bei festgestellten Baugebrechen innerhalb einer angemessenen Frist zur Behebung zu verhalten. Besteht eine unmittelbare Gefahr für Personen oder Sachen, muss sie die notwendigen Sicherheitsmaßnahmen verfügen. Dazu kann auch die Räumung des Baues gehören.

Sind die Baugebrechen nicht rechtzeitig behoben, kann die Behörde nach derselben Bestimmung den Abbruch der baulichen Anlage verfügen. Offensichtlich unbehebbare Baugebrechen führen zu einem Abbruchauftrag. § 21 S-BauPolG erlaubt bei einem solchen Auftrag zusätzliche Sicherungsmaßnahmen zum Schutz von Personen und Sachen.

Bei Gefahr im Verzug darf die Baubehörde die notwendigen Maßnahmen durch unmittelbare Befehls- und Zwangsgewalt auf Gefahr und Kosten des Eigentümers setzen. Die Anordnung ist deshalb vollständig zu lesen. Eine bloße mündliche Einschätzung des Schadens ersetzt die Prüfung des Bescheids nicht.

Der Baugebrechenbescheid beantwortet eine öffentlich-rechtliche Frage: Welcher Zustand muss hergestellt werden, welche Sicherung ist nötig und innerhalb welcher Frist muss gehandelt werden? Er entscheidet damit noch nicht abschließend über Regress, Gewährleistung oder Schadenersatz zwischen Käufer, Verkäufer und weiteren Beteiligten.

Für die privatrechtliche Prüfung zählen Kaufvertrag, Zusicherungen, Offenlegungen, Übergabeprotokoll, bekannte Mängel und die Kommunikation vor Vertragsabschluss. Auch Rechnungen, Gutachten und die tatsächliche Ursache des Baugebrechens können für die Kostenfrage wichtig sein.

Praktisch sollten beide Akten parallel geführt werden. Der Behördenakt dokumentiert die Gefahr und die verlangte Maßnahme. Die Kaufakte dokumentiert, welche Informationen beim Eigentümerwechsel vorlagen und welche Ansprüche gegen andere Beteiligte in Betracht kommen.

Für die erste Einordnung brauchen Sie den Baugebrechenbescheid oder die behördliche Aufforderung, den Zustellnachweis, die Baubewilligung, genehmigte Pläne und allfällige frühere Befunde. Ergänzend helfen aktuelle Fotos, ein Zustandsbericht, Angebote für Sicherung und Sanierung sowie Aufzeichnungen über die Benützung.

Nach dem Eigentümerwechsel kommen Kaufvertrag, Beilagen, Übergabeprotokoll, Verkäuferangaben, bekannte Mängelanzeigen und die Kommunikation mit Makler, Hausverwaltung oder früheren Eigentümern hinzu. Die Unterlagen sollten nach Datum geordnet und in unveränderter Form aufbewahrt werden.

Bei einer Eilmaßnahme dokumentieren Sie den Zustand vor Beginn, soweit das ohne zusätzliche Gefahr möglich ist. Halten Sie fest, welche Sicherung aus welchem Grund beauftragt wurde und welche Teile des Baues betroffen sind. Diese Dokumentation unterstützt sowohl die Behördenkommunikation als auch eine spätere Kostenprüfung.