Beweissicherung vor dem Bauprozess: den Zustand sichern, bevor er verschwindet

Beim Bauwerk verändert sich der Zustand laufend. Ein Mangel, der heute sichtbar ist, kann morgen unter Estrich, Putz oder einer Sanierung verschwinden. Mit dem ursprünglichen Zustand geht auch der Beweis verloren, wie der Mangel aussah und worauf er beruht. Im späteren Prozess trägt aber regelmäßig die Bestellerin oder der Besteller die Beweislast, dass der Mangel bereits bei der Übergabe angelegt war.

Hinzu kommt der zeitliche Druck. Die Gewährleistungsfrist für ein Bauwerk beträgt nach § 933 ABGB drei Jahre ab der Übergabe. Sechs Monate nach der Übergabe kehrt sich die Beweislast zu Ihren Lasten um. Ab diesem Zeitpunkt müssen Sie nachweisen, dass die Ursache schon bei Übergabe vorlag. Dafür braucht ein Sachverständiger den noch nicht sanierten Zustand.

Beweissicherung bedeutet, diesen flüchtigen Zustand festzuhalten, bevor er verschwindet. Je nach Lage geschieht das durch eigene Dokumentation, durch ein Privatgutachten oder durch die gerichtliche Beweissicherung. Welcher Weg trägt, hängt davon ab, wie dringlich die Sache ist, wie der Unternehmer reagiert und wie tragfähig die Beweise sein müssen.

Die gerichtliche Beweissicherung ist in den §§ 384 bis 389 ZPO geregelt. Sie ist zulässig, wenn zu besorgen ist, dass ein Beweismittel verloren geht oder seine Benutzung erschwert wird. Beim Bau ist das typischerweise der Fall, wenn weitere Bauarbeiten den Mangel überdecken oder eine Sanierung den ursprünglichen Zustand beseitigen würde. Das Gericht prüft, ob diese Voraussetzung vorliegt.

Liegt sie vor, bestellt das Gericht einen Sachverständigen. Dieser dokumentiert den gegenwärtigen Zustand, hält die Ursachen fest und schätzt die Sanierungskosten. Sein Befund ist neutral und entsteht unter Beteiligung beider Seiten. Das verschafft dem Ergebnis eine Beweiskraft, die ein einseitig beauftragtes Privatgutachten in dieser Form nicht erreicht.

Wichtig ist, was die Beweissicherung nicht leistet. Sie klärt nicht, wer recht hat. Sie spricht keinen Anspruch zu und hält nur den Zustand fest. Über die Ansprüche selbst entscheidet erst die Hauptklage. Einen Überblick über den gesamten Bereich bietet unsere Schwerpunktseite zu Bauprozess und Beweissicherung.

Neben der gerichtlichen Beweissicherung steht das Privatgutachten. Sie beauftragen einen Sachverständigen selbst, ohne das Gericht einzuschalten. Das geht in der Regel schneller und ist ohne Antrag möglich. Der Haken: Im Prozess gilt ein Privatgutachten nur als qualifiziertes Parteivorbringen, nicht als vollwertiges Beweismittel. Es ist dennoch wertvoll, um den eigenen Anspruch zu untermauern und das Verfahren vorzubereiten.

Die einfachste und schnellste Maßnahme ist die eigene Dokumentation. Datierte Fotos, eine genaue Beschreibung, der Bezug zum Vertrag und nach Möglichkeit Zeugen halten den Zustand fest, bevor er sich verändert. Sie ersetzt kein Gutachten, ist aber gerade in den ersten Stunden nach Entdeckung eines Mangels die wichtigste Sofortmaßnahme.

Welcher Weg passt, hängt vom Einzelfall ab. Häufig ist eine Kombination sinnvoll: sofort selbst dokumentieren, dann je nach Verhalten des Unternehmers ein Privatgutachten oder die gerichtliche Beweissicherung. Wie ein gerichtliches und ein privates Gutachten im Prozess wirken, vertiefen wir im Beitrag zum Sachverständigengutachten im Baustreit.

Halten Sie den Mangel sofort mit datierten Fotos und einer schriftlichen Beschreibung fest. Sichern Sie Vertrag, Baubeschreibung, Schlussrechnung und die gesamte Korrespondenz mit dem Unternehmer. Verändern Sie die mangelhafte Stelle nicht, solange die Ursache nicht geklärt ist.

Prüfen Sie, wie dringlich die Lage ist. Drohen Bauarbeiten oder eine Sanierung, die den Mangel verdecken, ist rasches Handeln nötig. In solchen Fällen kann die gerichtliche Beweissicherung der richtige Weg sein, weil ihr Befund auch im späteren Prozess Bestand hat.

Behalten Sie die Gewährleistungsfrist im Auge. Da die Beweissicherung keine Frist wahrt, muss die Hauptklage rechtzeitig folgen. Ein Erstgespräch vereinbaren (72 Euro) klärt rasch, welche Schritte in welcher Reihenfolge sinnvoll sind.