Schimmel und Feuchtigkeit als Baumangel: Ursache, Beweis und Ansprüche

Ein Werk ist mangelhaft, wenn ihm eine vereinbarte oder eine gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaft fehlt. Das ergibt sich aus den §§ 922 und 1167 ABGB. Eine Wohnung oder ein Haus muss trocken und für das Wohnen geeignet sein. Tritt Feuchtigkeit aus der Bausubstanz aus und bildet sich Schimmel, fehlt diese vorausgesetzte Eigenschaft.

Schimmel selbst ist dabei nur ein Symptom. Die rechtlich entscheidende Frage ist die Ursache. Liegt sie in der Bausubstanz, etwa in einer Wärmebrücke, einer fehlenden oder fehlerhaften Abdichtung oder einem Planungsfehler, handelt es sich um einen Baumangel. Beruht sie dagegen ausschließlich auf dem Wohnverhalten, fehlt es an einem Mangel des Werks.

In der Praxis wirken bauliche und nutzungsbedingte Ursachen oft zusammen. Eine Wärmebrücke kann Schimmel begünstigen, der durch besonders intensives Lüften vielleicht vermeidbar gewesen wäre. Diese Einordnung ist der Kern fast jedes Streits und lässt sich nur mit fachlicher Hilfe sicher beurteilen.

Für die Durchsetzung Ihrer Ansprüche ist die Beweislast entscheidend. Nach § 924 ABGB wird vermutet, dass ein Mangel bereits bei der Übergabe vorhanden war, wenn er innerhalb von sechs Monaten danach hervorkommt. In diesem Zeitraum muss der Unternehmer das Gegenteil beweisen.

Tritt der Schimmel also in den ersten sechs Monaten auf, kommt Ihnen diese Beweiserleichterung zugute. Sie müssen nicht nachweisen, dass die Ursache schon bei der Übergabe angelegt war. Der Unternehmer trägt die Last, die Mangelfreiheit zur Übergabe zu belegen.

Nach Ablauf der sechs Monate kehrt sich die Beweislast um. Dann müssen Sie beweisen, dass ein Baumangel vorliegt und dieser bereits bei der Übergabe bestand. Das gelingt regelmäßig nur mit einem Sachverständigengutachten. Die Gewährleistungsfrist für unbewegliche Sachen beträgt drei Jahre ab Übergabe.

Liegt ein Baumangel vor, stehen Ihnen die Gewährleistungsbehelfe nach § 932 ABGB zu. Vorrangig können Sie die Verbesserung verlangen, also die Beseitigung der Mangelursache. Erst wenn diese unmöglich oder unverhältnismäßig ist oder verweigert wird, kommen Preisminderung oder, bei nicht geringfügigem Mangel, die Wandlung in Betracht.

Daneben kann ein Schadenersatzanspruch nach § 933a ABGB bestehen, wenn den Unternehmer ein Verschulden trifft. Dieser erfasst nicht nur den Mangel selbst, sondern auch Folgeschäden, etwa beschädigte Einrichtung oder Ausweichkosten. Hier trägt grundsätzlich der Geschädigte die Beweislast für das Verschulden.

Schimmel berührt häufig auch die Gesundheit. Lassen Sie befallene Stellen fachgerecht beurteilen und entfernen, unabhängig von der rechtlichen Klärung. Die Sanierung der Ursache und die Frage des Ersatzes sind getrennt zu behandeln, sollten aber von Beginn an dokumentiert werden.

Dokumentieren Sie den Befall sofort und umfassend: Fotos der betroffenen Stellen, das Datum des ersten Auftretens und den zeitlichen Bezug zur Übergabe. Halten Sie auch fest, bei welcher Witterung und an welchen Bauteilen der Schimmel auftritt. Diese Aufzeichnungen sind die Grundlage jeder rechtlichen Beurteilung.

Rügen Sie den Mangel schriftlich gegenüber Ihrem Vertragspartner und setzen Sie eine Frist zur Verbesserung. Verzichten Sie vorerst auf eine eigene Sanierung, solange die Ursache nicht gesichert ist. Ziehen Sie einen Sachverständigen bei, der die bauliche Ursache vom Wohnverhalten abgrenzt.

Bei strittiger Ursache oder ablaufender Frist ist eine frühzeitige rechtliche Beratung sinnvoll. Eine anwaltliche Einschätzung klärt, ob eine gerichtliche Beweissicherung in Betracht kommt und welcher Gewährleistungsbehelf trägt. Einen Überblick bietet unsere Schwerpunktseite zu Baumängeln und Gewährleistung.