Bespravna gradnja i nalog za rušenje: bespravni objekat i legalizacija

Objekat je bespravan kada je izgrađen bez potrebne građevinske dozvole, a sa odstupanjem kada odstupa od izdate dozvole. U oba slučaja građevinski organ može djelovati prema Salcburškom zakonu o građevinskoj policiji i izdati građevinsko-policijski nalog da osigura zakonito stanje.

Dok radovi još traju, organu stoji na raspolaganju obustava gradnje. Ona zaustavlja dalju građevinsku djelatnost dok se ne razjasni da li se objekat može odobriti. Obustava gradnje služi tome da se ne stvori dovršeno bespravno stanje dok je pitanje dozvole otvoreno.

Ako je objekat već izgrađen, organ može zahtijevati uspostavljanje zakonitog stanja. Taj nalog može biti usmjeren na uklanjanje ili rušenje bespravnog objekta. Nalog za uklanjanje ili rušenje je najoštriji instrument i djeluje tamo gdje objekat nije podoban za odobrenje.

Bespravan objekat ne mora nužno biti srušen. Vlasnik može podnijeti zahtjev za naknadnu građevinsku dozvolu. Odlučujuće je da li je postojeći objekat sam po sebi podoban za odobrenje, dakle da li se može uskladiti sa namjenom zemljišta i zahtjevima građevinskog prava.

Ako se dozvola može izdati jer objekat ispunjava te zahtjeve, prethodno nezakonito stanje se liječi. Dok je zahtjev za naknadnu dozvolu otvoren, već izdat nalog za uklanjanje ili rušenje po pravilu se zadržava, jer treba sačekati ishod provjere.

Ako dozvola ipak ne uspije, jer objekat na primjer protivriječi namjeni ili krši zahtjeve građevinskog prava, ostaje nalog za uspostavljanje zakonitog stanja. Tada je uklanjanje ili rušenje posljedica. Rana provjera podobnosti za odobrenje stoga je središnji korak.

Raširena zabluda je pretpostavka da bespravni objekat nakon nekoliko godina sam postaje zakonit. To nije tačno. Bespravno stanje se ne liječi samim protokom vremena. Ne postoji zastara slična dosjelosti koja bi bespravni objekat sam po sebi legalizirala.

To znači da građevinski organ načelno može djelovati i nakon dužeg vremena i zahtijevati uspostavljanje zakonitog stanja. Ko se uzda u to da će dugogodišnji bespravni objekat ostati trpljen, snosi rizik kasnijeg građevinsko-policijskog naloga.

Jedini pouzdan put da se bespravni objekat trajno osigura jeste naknadna građevinska dozvola. Ona stvara pravnu sigurnost jer objekat formalno prevodi u odobreno stanje. Sam protok vremena ne zamjenjuje tu dozvolu.

U Austriji je građevinsko pravo stvar saveznih pokrajina. Svaka pokrajina ima vlastite građevinske propise i građevinsko-policijska pravila, zbog čega se zahtjevi o dozvoli, nalozima i rokovima međusobno razlikuju. Ono što vrijedi u jednoj pokrajini ne može se tek tako prenijeti na drugu.

Ovaj članak opisuje stanje u Salcburgu na osnovu Salcburškog zakona o građevinskoj policiji. Za objekat u drugoj pokrajini mjerodavni su njeni vlastiti građevinsko-pravni propisi. Prije svake ocjene stoga treba razjasniti koje pokrajinsko pravo vrijedi za konkretnu lokaciju.

Upravo kod bespravne gradnje detalji odgovarajućeg pokrajinskog prava su odlučujući. Advokatska procjena uzima u obzir građevinsko pravo koje vrijedi na lokaciji i svrstava koji nalozi prijete i koji putevi do legalizacije stoje otvoreni.

Najprije steknite jasnoću o stanju dozvole: koja građevinska dozvola postoji i gdje izvedeno odstupa od nje? Pripremite postojeća rješenja i planove. Ta osnova je potrebna da bi se mogla ocijeniti podobnost za odobrenje.

Zatim ispitajte da li je objekat u skladu sa namjenom i građevinskim pravom i time podoban za naknadno odobrenje. Ponekad se podobnost za odobrenje može postići prilagodbama objekta. Na obustavu gradnje ili nalog ne reagujte samovoljnim daljim građenjem, nego u okviru postavljenih rokova.

Ako dobijete građevinsko-policijski nalog ili je rušenje u prostoru, razuman je rani pravni savjet. Advokatska procjena razjašnjava da li naknadna dozvola nosi i kako pratiti postupak. Pregled posljedica u gradnji nudi naša tematska stranica o naknadi štete u gradnji.