Baurecht
DE EN BKS
Menü
Težište · Građevinsko pravo

Ugovor sa investitorom i BTVG.

Ko plaća prije dovršenja, nosi poseban rizik. Provjeravamo ugovor, osiguranje i fiducijarno odvijanje te ostvarujemo vaša prava, od provjere ugovora do raskida.

BRANDAUER Rechtsanwälte
Vaša kancelarija

BRANDAUER Rechtsanwälte

Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, građevinsko i privredno pravo

Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Kod građevinskih pitanja zajedno gledamo ugovor, dokaze, rokove i ekonomske posljedice.

Pozovite direktno +43 662 6280000 WhatsApp Pošaljite email Zakažite prvi razgovor (72 eura)

Ko kupuje stan ili kuću prije dovršenja i za to vrši plaćanja, posebno je potreban zaštite. Austrijski Zakon o ugovorima sa investitorom, skraćeno BTVG, štiti te kupce. Primjenjuje se kada se prije dovršenja unaprijed plaća više od 150 eura po kvadratnom metru korisne površine, i obavezuje investitora na informisanje, formu i osiguranje.

U središtu je pitanje kako su predujamne uplate osigurane. Zakon poznaje više modela osiguranja i predviđa fiducijara koji nadzire napredak gradnje i oslobađa rate. Ko razumije plan plaćanja, osiguranje i ulogu fiducijara, rano prepoznaje rizike i može ih osigurati.

Ova stranica uređuje modele osiguranja, ulogu fiducijara i tačke koje su važne prije potpisa. Sljedeća procjena pomaže vam da sagledate svoju fazu, ali ne zamjenjuje ocjenu pojedinačnog slučaja.

Procijenite svoju fazu

U kojoj ste fazi svog ugovora sa investitorom?

Odgovorite na jedno do dva pitanja o svojoj fazi. Dobit ćete prvu, neobavezujuću procjenu sljedećih koraka.

Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.

01 Pitanje 1

U kojoj ste fazi kupnje od investitora?

Ugovor sa investitorom prolazi kroz faze: provjeru prije potpisa, fazu gradnje s plaćanjem rata i ozbiljan slučaj kod kašnjenja, nedostataka ili insolventnosti. Ovisno o fazi vrijede različiti koraci.

Svi putevi na jednom mjestu

Pregled svih odgovora.

01

Prije potpisa imate najviše prostora. Dajte sada provjeriti ugovor i osiguranje.

Prije potpisa je pravi trenutak za provjeru plana plaćanja, modela osiguranja i fiducijarnog odnosa. BTVG se primjenjuje ako prije dovršenja plaćate više od 150 eura po kvadratnom metru korisne površine, i tada zahtijeva obaveze informisanja, forme i osiguranja te fiducijara navedenog po imenu u ugovoru.

Pazite na zakonit plan rata, potpun opis gradnje, jasno utvrđen rok dovršenja i na prava na raskid. Nakon potpisa prostor je malen, pa se provjera nacrta isplati.

02

Tokom faze gradnje odlučujuća je ispravna isplata rata prema napretku gradnje.

Ako gradnja već teče, u središtu je odvijanje preko fiducijara. Kod plana rata plaćanja se smiju zahtijevati samo u skladu sa stvarnim napretkom gradnje, primjerice nakon grube gradnje, krova ili dovršenja. Fiducijar oslobađa ratu tek kada je odgovarajući napredak potvrđen, obično od strane vještaka ili ovlaštenih inženjera.

Ne plaćajte ratu prije nego što je pripadajući napredak gradnje potvrđen. Tako izbjegavate da unaprijed platite za radove koji još nisu izvedeni.

03

Kod kašnjenja važni su ugovoreni rok dovršenja i odredbe o ugovornoj kazni.

Ako se rok dovršenja ne poštuje, važne su ugovorne odredbe: jasno ugovoren rok, eventualna ugovorna kazna za kašnjenje i vaše pravo da odredite rok. Zabilježite kašnjenje i njegove posljedice te provjerite što ugovor predviđa za taj slučaj.

Dajte rano procijeniti koja prava postoje i kako ih osigurati. Uredno određivanje roka često je prvi korak.

04

Kod insolventnosti investitora ugovoreni model osiguranja odlučuje o vašoj zaštiti.

Ako investitor postane insolventan, sve ovisi o tome jesu li vaše predujamne uplate djelotvorno osigurane. Kod plana rata s upisom osiguranja u zemljišnu knjigu plaćate samo prema napretku gradnje, što ograničava mogući gubitak. Bankarska garancija ili osiguranje osigurava već izvršene uplate. Bez djelotvornog osiguranja, naprotiv, prijeti znatna šteta.

Odmah pregledajte ugovor, sporazum o osiguranju i fiducijarne dokumente te dajte provjeriti koja prava postoje u stečajnom postupku.

05

Ako dovršena građevina odstupa od dogovorenog, u prvi plan dolaze garancija i naknada štete.

Ako predati objekt pokazuje nedostatke, vrijede opća pravila garancije i naknade štete. Mjerodavno je ono što je bilo dugovano prema planovima, opisu radova i opisu gradnje. Zabilježite odstupanja i prijavite nedostatke na dokaziv način.

Rokovi počinju primopredajom i mogu biti kratki. Dajte rano provjeriti koja prava postoje i kako osigurati dokaze.

Pregled modela osiguranja

Bankarska garancija, zemljišna knjiga, založno pravo i fiducijar

BTVG poznaje više načina da se predujamne uplate osiguraju. Koji se model ugovori, odlučuje koliko ste dobro zaštićeni u kriznom slučaju. Fiducijar djeluje kroz sve modele kao kontrolna instanca.

Modeli osiguranja i fiducijar u ugovoru sa investitorom prema BTVG-u
Model Kako štiti Posebnost
Obvezno-pravno Bankarska garancija ili osiguranje Banka ili osiguravatelj jamči za izvršene uplate Osigurava već izvršene predujamne uplate
Stvarno-pravno Upis osiguranja u zemljišnu knjigu s planom rata Upis u zemljišnu knjigu i plaćanje prema napretku gradnje djeluju zajedno U praksi najčešći model
Stvarno-pravno Osiguranje založnim pravom Založno pravo na predmetu ugovora osigurava vašu pravnu poziciju Osiguranje preko samog objekta
Sveobuhvatno Fiducijar Advokat ili notar nadzire gradnju i oslobađa rate Mora biti naveden po imenu u ugovoru

Koji model odgovara vašem slučaju ovisi o konkretnom oblikovanju. Odlučujuće je da je osiguranje djelotvorno ugovoreno i da u ozbiljnom slučaju zaista djeluje. Tabela nudi pregled i ne zamjenjuje ocjenu pojedinačnog slučaja.

Zašto BTVG štiti kupce

Kod ugovora sa investitorom kupac unaprijed plaća: plaćate za činidbu koja tek treba nastati u budućnosti. Upravo u toj fazi sjedi najveći rizik, jer ako kod investitora nešto pođe po zlu, unaprijed plaćeni novac je na kocki.

BTVG nije opće pravo kupoprodaje nekretnina. Primjenjuje se ciljano tamo gdje se prije dovršenja unaprijed plaća više od 150 eura po kvadratnom metru korisne površine. Tada obavezuje investitora na informisanje, formu i osiguranje, kako rizik predujamnog plaćanja ne bi ostao nezaštićen. Je li prag prekoračen, proizlazi iz plana plaćanja u vezi s korisnom površinom.

Osiguranje, plan rata i fiducijar

Srž BTVG-a je osiguranje predujamnih uplata. Ono može biti obvezno-pravno preko bankarske garancije ili osiguranja, stvarno-pravno preko upisa osiguranja u zemljišnu knjigu u kombinaciji s planom rata, ili preko založnog prava na objektu. U praksi je najčešći upis osiguranja u zemljišnu knjigu s planom rata.

Kod plana rata plaćanja se smiju zahtijevati samo u skladu sa stvarnim napretkom gradnje. Zakon pritom razlikuje plan rata s ranijom isplatom i plan s jačom zaštitom kupca i sporijom isplatom. Koji od njih stoji u ugovoru, neposredno utiče na vaš rizik.

Fiducijar mora biti advokat ili notar i mora biti naveden po imenu u ugovoru. On nadzire napredak gradnje i oslobađa rate tek kada je on potvrđen, obično od strane vještaka ili ovlaštenih inženjera. Razlike između planova rata produbljujemo u povezanom članku.

Mnogo se odlučuje prije potpisa

Nakon potpisa prostor je malen, pa ugovor treba provjeriti prije potpisa. Odlučujući su zakonit plan rata, potpun opis gradnje, jasno utvrđen rok dovršenja i primjerena ugovorna kazna za kašnjenje. I oblikovanje fiducijarnog odnosa treba provjeriti. Na što je važno paziti pri provjeri ugovora o gradnji u cjelini, pokazuje članak provjera ugovora o gradnji prije potpisa.

BTVG pod određenim uvjetima predviđa prava na raskid, primjerice kod nedostajućih obaveznih navoda. Uz to mogu postojati ugovorni ili opći građanskopravni razlozi za raskid. Rokovi su ovdje često kratki, zbog čega se isplati brz pravni savjet. Koje tipične rizike krije ugovor sa investitorom, produbljuje povezani članak o rizicima i predujamnom plaćanju.

Ova stranica nudi opći pregled austrijske pravne situacije i ne zamjenjuje savjet u pojedinačnom slučaju. Mjerodavne su uvijek konkretne okolnosti vašeg građevinskog projekta i oblikovanje vašeg ugovora.

Česta pitanja

Ugovor sa investitorom i BTVG.

Šta uređuje Zakon o ugovorima sa investitorom? +

BTVG štiti kupce koji prije dovršenja vrše plaćanja. Obavezuje investitora da ta plaćanja osigura, propisuje obaveze informisanja i forme te predviđa fiducijara koji nadzire poštovanje pravila. Bez djelotvornog osiguranja obaveze plaćanja su ograničene.

Od kada se BTVG primjenjuje na moju kupnju? +

BTVG se primjenjuje ako prije dovršenja unaprijed plaćate više od 150 eura po kvadratnom metru korisne površine. Je li prag prekoračen, proizlazi iz plana plaćanja u vezi s korisnom površinom i treba ga izračunati prije potpisa. Ako predujamne uplate ostanu ispod toga, zaštita BTVG-a može izostati.

Šta se dešava kod insolventnosti investitora? +

Odlučujući je ugovoreni model osiguranja. Kod plana rata s upisom osiguranja u zemljišnu knjigu plaćate samo prema napretku gradnje, što ograničava gubitak. Bankarska garancija osigurava već izvršene uplate. Bez djelotvornog osiguranja, naprotiv, prijeti znatna šteta.

Mogu li raskinuti ugovor sa investitorom? +

BTVG pod određenim uvjetima predviđa prava na raskid, primjerice kod nedostajućih obaveznih navoda. Uz to mogu postojati ugovorni ili opći građanskopravni razlozi za raskid. Rokovi su ovdje često kratki, zato biste trebali brzo zatražiti pravni savjet.

Produbljivanje

Članci o ovom težištu

Ugovor sa investitorom i BTVG: rizici

Kada se BTVG primjenjuje, koji modeli osiguranja postoje, poređenje plana rata A i B te uloga fiducijara.

Provjera ugovora o gradnji prije potpisa

Na što je važno paziti pri provjeri ugovora o gradnji, od opisa radova preko plana plaćanja do osiguranja.

Građevinski nedostaci nakon primopredaje

Koja prava postoje kada dovršena građevina odstupa od dogovorenog i nakon primopredaje se pojave nedostaci.
Srodne teme

Ovo bi se moglo ticati i vas.

Ugovor o gradnji i naknada

Ugovor o djelu, paušalna i jedinična cijena, dodatni radovi, konačni račun te ostvarivanje ili odbrana od potraživanja naknade.

Naknada štete na gradnji

Odgovornost projektanata, izvođača i nadzora. Šteta, krivica, podijeljena odgovornost i razgraničenje prema garanciji.

Građevinski nedostaci i garancija

Prepoznavanje, prijava i ostvarivanje nedostataka na objektu. Popravak, sniženje cijene, raskid i rokovi garancije po austrijskom građanskom pravu.
Provjera rizika

Analiza rizika građevinskog projekta

Ose rizika prema ulozi, jedan mrežni dijagram: vidite ukupni nivo, top-3 rizika i sljedeće korake za vaš projekat.

Pokrenite analizu rizika

Ugovor sa investitorom prije potpisa?

Nakon potpisa prostor je malen. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.

+43 662 6280000 [email protected] Zakažite prvi razgovor (72 eura)
Kontakt

Direktna linija do kancelarije.

Adresa

BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg