Baurecht
DE EN BKS
Menü
Težište · Građevinsko pravo

Ugovor o gradnji i naknada.

Od prvog nacrta do konačnog računa ugovor o gradnji odlučuje o radu, cijeni i riziku. Provjeravamo prije potpisa te ostvarujemo potraživanja naknade ili odbijamo prekomjerne zahtjeve.

BRANDAUER Rechtsanwälte
Vaša kancelarija

BRANDAUER Rechtsanwälte

Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, građevinsko i privredno pravo

Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Kod građevinskih pitanja zajedno gledamo ugovor, dokaze, rokove i ekonomske posljedice.

Pozovite direktno +43 662 6280000 WhatsApp Pošaljite email Zakažite prvi razgovor (72 eura)

Ugovor o gradnji je ugovor o djelu prema §§ 1165 do 1171 ABGB. Izvođač duguje rezultat, naime građevinu bez nedostataka, a naručitelj ugovorenu naknadu za rad. U praksi ga oblikuju ugovoreni opseg radova, oblik cijene i često ÖNORM B 2110 kao ugovorna osnova.

O uspjehu ili sporu najčešće odlučuje ono što je uređeno prije potpisa. Jasan opis radova, primjeren oblik cijene i razumljiv plan plaćanja sprječavaju sukobe oko dodatnih troškova i konačnog računa. Ako se prvo gradi, a potom spori, stavovi su često ukopani.

Ova stranica uređuje ugovor o gradnji od potpisa do konačnog računa: oblike cijene, dodatne troškove, dospijeće naknade i granice uskraćivanja plaćanja. Sljedeća procjena pomaže vam da sagledate svoju situaciju, ali ne zamjenjuje ocjenu pojedinačnog slučaja.

Procijenite svoju situaciju

Gdje stojite u svom ugovoru o gradnji?

Odgovorite na jedno do dva pitanja o fazi svog projekta. Dobit ćete prvu, neobavezujuću procjenu i odgovarajući sljedeći korak.

Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.

01 Pitanje 1

U kojoj se fazi vašeg građevinskog projekta nalazite?

Ugovor o gradnji je ugovor o djelu prema §§ 1165 i dalje ABGB. Prije potpisa imate najviše prostora, tokom izvođenja riječ je o dodatnim troškovima, a na kraju o naknadi za rad i konačnom računu.

Svi putevi na jednom mjestu

Pregled svih odgovora.

01

Prije potpisa imate najviše prostora. Dajte ugovor sada provjeriti.

Nakon potpisa prostor je mali, prije njega mnogo se još može urediti. Odlučujući su oblik cijene (paušalna cijena, jedinična cijena ili rad po utrošku), potpun opis radova, jasno uređen rok dovršenja s ugovornom kaznom i razumljiv plan plaćanja. Ako se ugovori ÖNORM B 2110, dodatno vrijede njena pravila o izmjeni radova, rokovima i obračunu.

Dajte ugovor i troškovnik provjeriti prije potpisa. Tako izbjegavate praznine koje kasnije dovode do spora o dodatnim troškovima i naknadi.

Provjera ugovora o gradnji prije potpisa →
02

Pravovremeno prijavljen dodatni rad u pravilu se posebno nadoknađuje.

Ako izmijenjeni ili dodatni rad prelazi ugovoreni opseg te je pravovremeno prijavljen i naručen, u pravilu postoji pravo na dodatnu naknadu. Mjerodavni su ugovoreni opseg i oblik cijene; kod paušalne cijene rizik količine u pravilu snosi izvođač, kod jedinične cijene obračunava se prema stvarnom opsegu.

Zabilježite prijavu, narudžbu i opseg na razumljiv način. Tako se potraživanje dodatnih troškova može potkrijepiti po osnovu i po visini.

03

Bez jasne prijave potraživanje dodatnih troškova je po osnovu sporno.

Izmijenjeni ili dodatni radovi često dovode do spora. Ako nedostaje jasna prijava ili narudžba, često se može osporiti radi li se uopće o pravom dodatnom radu ili već o dugovanoj osnovnoj usluzi. Ko pristane neformalno ili dodatne troškove istakne tek s konačnim računom, snosi rizik da potraživanje propadne već po osnovu.

Dajte provjeriti može li se dodatni rad potkrijepiti iz postojeće dokumentacije i koja potraživanja unatoč izostaloj prijavi i dalje nose.

04

S primopredajom i provjerljivim konačnim računom naknada za rad dospijeva.

Naknada za rad u pravilu dospijeva s dovršenjem djela (§ 1170 ABGB); u praksi konačno plaćanje pretpostavlja provjerljiv konačni račun i protek primjerenog roka za provjeru. Ako postoje primopredaja i provjerljiv račun, a naručitelj ipak ne plaća, u pravilu pada u zakašnjenje. Opomena s rokom tada je prvi korak prije nego što u obzir dođe tužba.

Provjerite od kada je nastupilo zakašnjenje te osigurajte primopredaju i obračun. O tome ovisi pravo na zatezne kamate.

Potraživanje naknade i uskraćivanje plaćanja →
05

Kod nedostataka smijete zadržati primjeren dio naknade za rad.

Ako je djelo manjkavo, § 1052 ABGB daje naručitelju pravo na uskraćivanje ispunjenja i zadržavanje. Zadržani iznos mora, međutim, biti u razumnom odnosu prema nedostatku i prema očekivanom trošku popravka. Ko zbog malog nedostatka zadrži cijelu naknadu, prekoračuje pravo zadržavanja i sam može pasti u zakašnjenje.

Prijavite nedostatak pisano, odredite rok za popravak i platite nesporni dio. Zadržite samo srazmjeran iznos.

Potraživanje naknade i uskraćivanje plaćanja →
06

Bez primopredaje ili provjerljivog računa naknada obično još nije dospjela.

Naknada za rad u pravilu dospijeva tek s dovršenjem djela (§ 1170 ABGB), ugovorene rate prema odgovarajućem napretku gradnje. Dok djelo nije dovršeno ili nedostaje provjerljiv konačni račun, naručitelj često s dobrim razlogom može zadržati konačno plaćanje. Tek s provjerljivim računom i protekom primjerenog roka za provjeru nastupa dospijeće.

Razjasnite je li djelo dovršeno i postoji li provjerljiv račun. O tome ovisi od kada uopće može nastupiti zakašnjenje.

Ugovor o gradnji u pregledu

Od potpisa do konačnog računa

Svaka faza ugovora o gradnji ima svoje poluge i svoje tipične sporne tačke. Ko ih poznaje, na vrijeme osigurava svoju poziciju, umjesto da reagira tek u sukobu.

Faze ugovora o gradnji s odgovarajućim polugama i tipičnim spornim tačkama
Faza Šta je važno Tipična sporna tačka
Prije potpisa Prije potpisa Razjasniti oblik cijene, opis radova, rok i plan plaćanja Nepotpun opis radova
Tokom izvođenja Dodatni troškovi i naknadni radovi Dodatni rad pravovremeno prijaviti, po osnovu i po visini Neprijavljeni naknadni radovi
Pri primopredaji Primopredaja djela Zabilježiti nedostatke; primopredaja zasniva dospijeće Primopredaja bez prigovora unatoč nedostacima
Konačni račun Naknada i plaćanje Položiti provjerljiv račun, zadržati samo primjereno Prekomjerno uskraćivanje plaćanja

Pregled uređuje faze ugovora o gradnji i ne zamjenjuje ocjenu pojedinačnog slučaja. Koja pravila vrijede u detalje, ovisi o ugovoru i eventualno ugovorenoj ÖNORM B 2110.

Ugovor o gradnji je ugovor o djelu

Ugovor o gradnji slijedi pravo ugovora o djelu iz §§ 1165 i dalje ABGB. Za razliku od ugovora o radu, izvođač ne duguje samo trud, nego rezultat: djelo u skladu s ugovorom i bez nedostataka. Ko duguje koji rad i u kojoj kvaliteti, proizlazi iz ugovora, planova i opisa radova. Ako se ugovori ÖNORM B 2110, dodatno vrijede njena pravila o izmjeni radova, rokovima i obračunu.

Središnja poluga je oblik cijene. Kod paušalne cijene vrijedi fiksni iznos za jasno omeđen opseg radova, a rizik količine u pravilu snosi izvođač. Kod jedinične cijene obračunava se prema stvarnom opsegu po stavci, a rizik količine snosi naručitelj. Rad po utrošku nadoknađuje se prema utrošku kada se rad ne može unaprijed kalkulisati.

Središnje pojmove oko ugovora o djelu, oblika cijene i obračuna kompaktno objašnjavamo u našem pojmovniku građevinskog prava. Jasan opis radova najbolja je mjera opreza protiv kasnijeg spora o opsegu i naknadi.

Dodatne narudžbe, dodatni troškovi i obaveza upozorenja

Izmijenjeni ili dodatni radovi često dovode do spora. Dodatni troškovi moraju biti razumljivi po osnovu i po visini te bi se trebali pravovremeno prijaviti. Odlučujuće je razgraničenje između dugovane osnovne usluge i pravog dodatnog rada koji prelazi ugovoreni opseg. Ko pristane neformalno, na kraju često plati više nego što je mislio.

Izvođača prema § 1168a ABGB obavezuje obaveza provjere i upozorenja. Ako prepozna da je materijal koji je dao naručitelj očito neprikladan ili da je uputa očito pogrešna, mora jasno i pravovremeno upozoriti. Izostane li upozorenje, odgovara za posljedice i može u cijelosti ili djelomično izgubiti naknadu, čak i bez krivice za sam nedostatak.

Ako izvođenje izostane iz okolnosti koje su na strani naručitelja, izvođač prema § 1168 ABGB u pravilu zadržava pravo na naknadu. Uračunava se, međutim, ono što je izvođač zbog izostanka uštedio ili drugdje zaradio. Treba zadržati naknadu, ali ne i zaraditi dvostruko.

Dospijeće naknade, zadržavanje i osiguranja

Naknada za rad u pravilu se plaća tek nakon dovršenja djela (§ 1170 ABGB). Na gradilištu to znači obavezu izvođača na prethodno ispunjenje: prvo se gradi, potom plaća. Ugovorene rate dospijevaju prema napretku gradnje. Konačno plaćanje redovno pretpostavlja provjerljiv konačni račun i protek primjerenog roka za provjeru.

Ako je djelo manjkavo, § 1052 ABGB daje naručitelju pravo na uskraćivanje ispunjenja i zadržavanje. Zadržani iznos mora, međutim, biti u razumnom odnosu prema nedostatku i prema očekivanom trošku popravka. Prekomjerno zadržavanje može i samo dovesti do zakašnjenja. Stoga je razumno nedostatke zabilježiti već pri primopredaji; smjernicu za to nudi naša kontrolna lista za zapisnik o primopredaji.

Radi osiguranja garancijske faze uobičajeni su i pokriće te zadržani iznos za jamstvo. Zadržani iznos za jamstvo je zadržani dio naknade koji se isplaćuje tek nakon proteka ugovorenog roka ili uz bankovnu garanciju. Visina i uvjeti proizlaze iz ugovora i eventualno ugovorene ÖNORM B 2110.

Ova stranica nudi opći pregled austrijske pravne situacije i ne zamjenjuje savjet u pojedinačnom slučaju. Dospijeće, rokovi za provjeru i primjerenost zadržavanja u pojedinačnom slučaju često su sporni.

Česta pitanja

Ugovor o gradnji i naknada.

Šta je ugovor o gradnji u pravnom smislu? +

Ugovor o gradnji je ugovor o djelu prema §§ 1165 i dalje ABGB. Izvođač duguje rezultat, naime građevinu bez nedostataka, a naručitelj ugovorenu naknadu. Sadržaj i opseg proizlaze iz ugovora, planova i opisa radova, često dopunjeni ÖNORM B 2110.

Kada dospijeva naknada za rad? +

U pravilu s dovršenjem djela (§ 1170 ABGB). Ugovorene rate dospijevaju prema napretku gradnje. U praksi konačno plaćanje pretpostavlja provjerljiv konačni račun i protek primjerenog roka za provjeru. Dok djelo nije dovršeno, naručitelj često može zadržati plaćanje.

Smijem li zbog nedostataka zadržati naknadu? +

Da, u primjerenom opsegu. Prema § 1052 ABGB kod manjkavog djela smijete zadržati dio naknade koji je u razumnom odnosu prema nedostatku i trošku popravka. Zadržavanje cijelog iznosa zbog malog nedostatka, naprotiv, rizično je i može vas samog dovesti u zakašnjenje.

Jesu li kod paušalne cijene mogući dodatni troškovi? +

Paušalna cijena pokriva ugovoreni opseg radova; rizik količine u pravilu snosi izvođač. Ako se naruče dodatni ili izmijenjeni radovi koji prelaze taj opseg, za njih mogu nastati dodatni troškovi. Spor često nastaje na granici između dugovane usluge i pravog dodatnog rada, pa se temeljita provjera isplati.

Produbljivanje

Članci o ovom težištu

Provjera ugovora o gradnji prije potpisa

Šta je važno kod oblika cijene, plana plaćanja i opisa radova prije nego što potpišete.

Potraživanje naknade i uskraćivanje plaćanja

Kada naknada dospijeva prema § 1170 ABGB i kada naručitelj smije zadržati plaćanje prema § 1052 ABGB.

Ugovor s investitorom i BTVG

Plan rata, model osiguranja i zaštita pri kupnji od investitora prije dovršenja.
Srodne teme

Ovo bi se moglo ticati i vas.

Ugovor sa investitorom i BTVG

Zaštita kupaca po austrijskom Zakonu o ugovorima sa investitorom: plan rata, modeli osiguranja, fiducija i raskid u slučaju problema.

Građevinski nedostaci i garancija

Prepoznavanje, prijava i ostvarivanje nedostataka na objektu. Popravak, sniženje cijene, raskid i rokovi garancije po austrijskom građanskom pravu.

Građevinski spor i osiguranje dokaza

Osiguranje dokaza prije nego budu ugrađeni: sudsko osiguranje dokaza, vještaci i priprema građevinskog spora.
Provjera rizika

Analiza rizika građevinskog projekta

Ose rizika prema ulozi, jedan mrežni dijagram: vidite ukupni nivo, top-3 rizika i sljedeće korake za vaš projekat.

Pokrenite analizu rizika

Provjeriti ugovor, ostvariti naknadu?

U građevinskom pravu odlučuju ugovor i obračun. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.

+43 662 6280000 [email protected] Zakažite prvi razgovor (72 eura)
Kontakt

Direktna linija do kancelarije.

Adresa

BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg