Građevinski nedostaci često se pokažu tek nakon primopredaje. Koji rokovi prema § 933 ABGB teku, ko šta mora dokazati i koja prava postoje.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, građevinsko i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Kod građevinskih pitanja zajedno gledamo ugovor, dokaze, rokove i ekonomske posljedice.
Ključevi su predani, veći dio cijene je plaćen, a onda se pojavi prva pukotina na zidu, vlažna mrlja u podrumu ili prozor koji se više ne zatvara. Mnogi graditelji misle da je primopredajom sve riješeno. Istina je suprotna: tek nakon primopredaje počinje rok u kojem morate osigurati svoja prava.
Ovaj članak objašnjava kada je građevinski nedostatak pravno relevantan, koji rokovi teku od primopredaje i koja prava vam daje austrijsko građansko pravo. U središtu je garancija. Ona vrijedi nezavisno od krivice vašeg ugovornog partnera i daje vam stepenasti sistem prava.
Ko djeluje rano i na dokaziv način, osigurava dokaze i čuva rokove. Ko čeka, riskira da prava zastare ili da se nedostaci više ne mogu dokazati. Iz perspektive advokata, ishod se često odlučuje već u prvim sedmicama nakon pojave nedostatka.
Odgovorite na jedno ili dva pitanja o vremenu i stanju. Dobićete prvu procjenu svojih prava iz garancije.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Rok garancije za objekat iznosi tri godine od primopredaje. U prvih šest mjeseci vrijedi preokret tereta dokazivanja u vašu korist.
Kod objekta garancija prestaje tri godine nakon primopredaje. Nakon isteka roka zahtjev iz garancije po pravilu otpada. Ipak može postojati zahtjev za naknadu štete zasnovan na krivici, koji slijedi vlastita, duža pravila zastare i ima značaj naročito kod skrivenih nedostataka.
Dajte provjeriti da li je rok stvarno istekao i da li dolazi u obzir zahtjev za naknadu štete. Računanje početka roka je često sporno.
Prvi korak je pisana prijava nedostatka uz određivanje roka za popravak. Dokaziv oblik, kao preporučeno pismo, štiti vas u kasnijem sporu. Nedostatak prethodno dokumentujte fotografijama i datumom.
Tek kada izvođač ne popravi u roku, dolaze u obzir sniženje cijene, raskid ili tužba.
Ako izvođač ne reaguje ili osporava nedostatak, treba ispitati naredne korake: privatno vještačenje, sudsko osiguranje dokaza ili tužbu. Naročito kod skrivenih nedostataka pravovremeno osiguranje stanja je odlučujuće, jer vještak mora utvrditi uzrok na još nesaniranom stanju.
Advokatska procjena brzo razjašnjava koji je put u vašem slučaju ekonomski najsmisleniji.
Građevinski nedostatak postoji kada objekat nema ugovoreno svojstvo ili svojstvo koje se uobičajeno pretpostavlja. Najprije je važno šta ste konkretno dogovorili sa izvođačem: planovi, opis radova, izabrani uzorci i opis gradnje čine ciljano stanje. Kada stvarno stanje odstupa od toga, postoji nedostatak.
Ako nema izričitog dogovora, mjerodavno je uobičajeno pretpostavljeno svojstvo. Stambeni objekat mora biti vodonepropusan, statički siguran i izgrađen po priznatim pravilima struke. Grijanje mora grijati, krov mora štititi od kiše. Ako djelo zaostaje za tim standardom, nedostatak postoji i bez posebnog dogovora.
Nije svaka nesavršenost pravno nedostatak. Puka pitanja ukusa ili odstupanja koja ne umanjuju upotrebu ili vrijednost po pravilu ne daju utuživo pravo. Obrnuto, i vizuelna oštećenja su relevantna ako je dogovorena određena izvedba. To svrstavanje je često prva tačka spora.
Za nepokretne stvari, dakle za objekat, rok garancije prema § 933 austrijskog Građanskog zakonika (ABGB) iznosi tri godine. Počinje primopredajom odnosno predajom djela. U roku od te tri godine morate ostvariti svoja prava iz garancije, po potrebi sudski, ako izvođač ne otkloni nedostatak dobrovoljno.
Rok teče i kada nedostatak još nije vidljiv. Bitno nije kada otkrijete nedostatak, nego da je nedostatak u suštini već postojao u trenutku primopredaje. Skrivena greška u konstrukciji koja se tek nakon dvije godine pokaže kao šteta od vlage načelno je još obuhvaćena, pod uslovom da postupite na vrijeme.
Garancija je nezavisna od krivice. Ne morate izvođaču dokazivati nikakvo pogrešno postupanje. Dovoljno je da je djelo neispravno i da nedostatak potiče od uzroka koji je već postojao pri primopredaji. To razlikuje garanciju od naknade štete, koja pretpostavlja krivicu.
Za prvih šest mjeseci od primopredaje § 924 ABGB predviđa pretpostavku: ako se nedostatak pojavi u tom periodu, pretpostavlja se da je već postojao pri primopredaji. U toj fazi izvođač mora dokazati da je djelo pri primopredaji bilo bez nedostataka ako želi odbiti zahtjev.
Nakon tih šest mjeseci teret dokazivanja se preokreće. Vi kao naručilac morate tada dokazati da je nedostatak imao svoj uzrok već u trenutku primopredaje. Naročito kod skrivenih nedostataka pravovremeno osiguranje dokaza postaje odlučujući korak, jer vještak često može utvrditi uzrok samo na još nesaniranom stanju.
ABGB predviđa stepenasti sistem. Prvo dolaze popravak ili zamjena, tek potom sniženje cijene ili raskid.
| Sredstvo | Pretpostavka | Pravni učinak |
|---|---|---|
| Popravak Primarno sredstvo (§ 932 ABGB) | Nedostatak je otklonjiv, popravak je moguć i nije nesrazmjeran | Izvođač mora otkloniti nedostatak o svom trošku |
| Zamjena Primarno sredstvo (§ 932 ABGB) | Kod objekata rijetko, prije kod zamjenjivih dijelova | Neispravan dio se zamjenjuje ispravnim |
| Sniženje cijene Sekundarno sredstvo | Popravak nemoguć, nesrazmjeran, odbijen ili neuspješan | Naknada se snižava srazmjerno umanjenoj vrijednosti |
| Raskid Sekundarno sredstvo | Samo kod nedostatka koji nije neznatan, kada popravak otpada | Raskid ugovora, u praksi gradnje izuzetak |
Sekundarna sredstva načelno pretpostavljaju da popravak ne vodi cilju. Raskid cijelog objekta dolazi u obzir samo u uskim granicama.
Preuzimanjem djela ne potvrđujete da je ono bez nedostataka. Otvorene nedostatke, prepoznatljive pri preuzimanju, treba zabilježiti u zapisniku o primopredaji. Skriveni nedostaci koji se pojave tek kasnije ostaju obuhvaćeni u roku garancije, čak i ako nisu navedeni u zapisniku.
Kod potrošačkih poslova ne postoji opšta obaveza prijave nedostataka u određenom roku. Garancija ostaje na snazi tokom tri godine. Ipak, iz razloga dokazivanja preporučuje se nedostatak prijaviti brzo i pisanim putem. Kod poslova između dva privrednika, naprotiv, vrijedi obaveza pregleda i prijave prema § 377 austrijskog Privrednog zakonika (UGB): tu se nedostaci moraju prijaviti bez nepotrebnog odlaganja.
Kako sastaviti takvu prijavu i koji rokovi su važni, obrađujemo u članku o prijavi nedostataka i njenim rokovima. Pregled cijele teme nudi naša tematska stranica o građevinskim nedostacima i garanciji.
Česta greška: ko nedostatak sam ili preko druge firme otkloni prije nego što je izvođač imao priliku za popravak, često gubi pravo na naknadu troškova. Najprije izvođaču pisanim putem odredite primjeren rok za popravak. Izuzeci vrijede samo u hitnim slučajevima, na primjer kod akutne štete od vode. U slučaju sumnje prethodno potražite pravni savjet.
Dokumentujte nedostatak temeljito: fotografije, datum, opis i, ako je moguće, okolnosti nastanka. Držite pri ruci ugovor, opis gradnje i konačni račun. Ovi dokumenti čine osnovu za pravnu ocjenu.
Prijavite nedostatak izvođaču pisanim putem i pozovite ga da ga popravi uz određeni rok. Dokaziv oblik, kao preporučeno pismo ili e-mail sa potvrdom prijema, štiti vas kasnije u sporu. Koliko je moguće, nemojte mijenjati neispravno stanje prije nego što se utvrdi uzrok.
Ako izvođač ne reaguje ili osporava nedostatak, razuman je rani pravni savjet. Često se može razjasniti da li je privatno vještačenje, sudsko osiguranje dokaza ili direktno tužba pravi put. Dogovorite prvi razgovor (72 eura) i brzo dobijte jasnoću.
Za objekat rok garancije prema § 933 ABGB iznosi tri godine od primopredaje. U tom roku zahtjevi se po potrebi moraju ostvariti sudski ako izvođač ne popravlja dobrovoljno. Pored toga može postojati zahtjev za naknadu štete zasnovan na krivici, koji slijedi vlastita pravila zastare.
U prvih šest mjeseci od primopredaje § 924 ABGB pretpostavlja da je nedostatak već postojao pri primopredaji. Nakon toga morate dokazati da je uzrok već postojao u trenutku primopredaje. Pretpostavka krivice vrijedi samo kod naknade štete u roku garancije, a ne kod same garancije, koja je ionako nezavisna od krivice.
Po pravilu ne tek tako. Izvođaču morate načelno najprije dati priliku za popravak i za to odrediti primjeren rok. Samo u hitnim izuzetnim slučajevima, na primjer kod neposredne opasnosti, može biti dopušteno trenutno zamjensko izvršenje. Razjasnite to unaprijed kako ne biste ugrozili naknadu troškova.
Tematska stranica o nedostacima na objektu, sredstvima i rokovima garancije prema ABGB.
Kako pravno valjano prijaviti nedostatak i koji rokovi vrijede za potrošače i privrednike.
Dva puta u poređenju, od zahtjeva nezavisnog od krivice do naknade posljedične štete.
Kako osigurati stanje prije nego što bude ugrađeno i šta pruža sudsko osiguranje dokaza.
U građevinskom pravu odlučuju rokovi i dokazi. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000