Kako pravno valjano prijaviti građevinski nedostatak: oblik, sadržaj i rokovi prijave za potrošače i privrednike prema ABGB i UGB.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, građevinsko i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Kod građevinskih pitanja zajedno gledamo ugovor, dokaze, rokove i ekonomske posljedice.
Nedostatak na objektu je samo pola priče. Odlučujuće je kako ćete ga saopštiti izvođaču. Pravno valjana prijava nedostatka određuje da li ćete sačuvati svoja prava ili ostati praznih ruku u sporu. Naročito se oblik i vrijeme prijave često potcjenjuju.
Pritom je velika razlika da li ste postupali kao potrošač ili kao privrednik. Za privatne graditelje ne postoji opšta obaveza da nedostatak prijave u određenom roku. Za privrednike, naprotiv, vrijedi stroga obaveza čija povreda može koštati prava.
Ovaj članak objašnjava kada i kako trebate prijaviti građevinski nedostatak, koji rokovi teku od primopredaje i šta je važno kod osiguranja dokaza. U središtu je dokaziva prijava uz određivanje roka, koja u praksi odlučuje o ishodu.
Odgovorite na jedno ili dva pitanja o vašem svojstvu i stanju prijave. Dobićete prvu procjenu svojih obaveza i rokova.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Obaveza da prijavite nedostatak zavisi od toga da li ste postupali kao potrošač ili kao privrednik.
Kod obostranog privrednog posla morate djelo nakon predaje pregledati i nedostatak prijaviti bez nepotrebnog odlaganja. Ako propustite pravovremenu prijavu, prijeti vam gubitak prava iz garancije i naknade štete.
Zato nedostatak odmah prijavite na dokaziv način i opišite ga konkretno. Kod skrivenih nedostataka rok teče od trenutka kada se nedostatak pokaže. U slučaju sumnje dajte svrstavanje brzo provjeriti.
I kao potrošač trebate nedostatak prijaviti brzo i pisanim putem, iako ne postoji opšta obaveza prijave. Dokaziv oblik, kao preporučeno pismo ili e-mail sa potvrdom prijema, štiti vas u kasnijem sporu. Opišite nedostatak konkretno i odredite primjeren rok za popravak.
Tek kada izvođač pusti da rok istekne, dolaze u obzir sniženje cijene, raskid ili tužba. Sačuvajte dokaz da je prijava primljena.
Ako izvođač ne reaguje u roku ili odbija popravak, treba ispitati naredne korake: sniženje cijene, raskid, naknadu štete ili tužbu. Sačuvajte cijelu prepisku i, koliko je moguće, nemojte mijenjati neispravno stanje dok se uzrok ne razjasni.
Advokatska procjena brzo razjašnjava da li je privatno vještačenje, sudsko osiguranje dokaza ili direktno tužba ekonomski najsmisleniji put.
Prijava nedostatka je saopštenje izvođaču da je djelo neispravno. Ona je više od pritužbe: njome jasno stavljate do znanja da djelo ne prihvatate kao ugovoru saobrazno i da tražite popravak. Jasna i dokaziva prijava je osnova za sva daljnja sredstva garancije.
Sadržajno prijava treba konkretno opisati nedostatak. Paušalna izjava poput kupatilo je neispravno rijetko je dovoljna. Zabilježite koji je dio djela pogođen, u čemu se nedostatak sastoji i kada se pojavio. Što je opis precizniji, to izvođač teže može osporiti nedostatak.
Jednako je važno određivanje roka. Pozivate izvođača da nedostatak popravi u primjerenom roku. Tek kada taj rok bez rezultata istekne, otvaraju se daljnji putevi poput sniženja cijene ili raskida. Bez određivanja roka ta sekundarna sredstva po pravilu ne vrijede.
Kod potrošačkog posla ne postoji opšta obaveza da se nedostatak prijavi u određenom roku. Garancija ostaje na snazi tokom trogodišnjeg roka prema § 933 austrijskog Građanskog zakonika (ABGB), čak i ako čekate sa prijavom. Ko privatno gradi vlastiti dom ne gubi svoja prava samo time što nedostatak prijavi tek nakon nekoliko sedmica.
Ipak se i ovdje preporučuje brza i pisana prijava. Razlog je dokazno stanje: što duže čekate, to se kasnije teže dokazuje da je nedostatak već postojao pri primopredaji. Pravovremena prijava osigurava dokaze i čuva rok u kojem morate, po potrebi, sudski ostvariti svoja prava.
Drugačije stoji stvar kod obostranog privrednog posla. Tu vrijedi obaveza prijave prema § 377 austrijskog Privrednog zakonika (UGB). Djelo morate nakon predaje pregledati i nedostatak prijaviti bez nepotrebnog odlaganja. Ko povrijedi tu obavezu, riskira gubitak prava iz garancije i naknade štete. Šta se smatra nepotrebnim odlaganjem zavisi od pojedinačnog slučaja i od vrste nedostatka.
Za objekat rok garancije prema § 933 ABGB iznosi tri godine od primopredaje. U tom roku morate ostvariti svoja prava iz garancije, po potrebi sudski, ako izvođač ne popravlja dobrovoljno. Sama prijava ne zaustavlja taj rok. Ona dakle ne zamjenjuje pravovremenu tužbu, nego je priprema.
U prvih šest mjeseci od primopredaje vrijedi pretpostavka prema § 924 ABGB: ako se nedostatak pojavi u tom periodu, pretpostavlja se da je već postojao pri primopredaji. U toj fazi izvođač mora dokazati suprotno. Nakon toga teret dokazivanja se preokreće. Rana prijava koristi tu povoljnu fazu i dokumentuje nedostatak dok pretpostavka još vrijedi.
Kod privrednog posla dolazi rok prema § 377 UGB. On zahtijeva prijavu bez nepotrebnog odlaganja nakon otkrivanja nedostatka. Skriveni nedostaci moraju se prijaviti odmah nakon njihovog pojavljivanja. Taj kratki rok teče nezavisno od trogodišnjeg roka garancije i u praksi je najčešća zamka za firme.
Pažljiv redoslijed osigurava dokaze i čuva vaša prava. Ovako postupate nakon pojave nedostatka.
Stanje zabilježite fotografijama i datumom.
Nedostatak zabilježite fotografijama, datumom i tačnim opisom. Zapišite kada i pod kojim okolnostima se pojavio. Držite pri ruci ugovor, opis gradnje i konačni račun.
Pravne osnove: § 924 ABGB
Nedostatak prijavite konkretno i odredite rok.
Nedostatak prijavite pisanim putem, na primjer preporučenim pismom ili e-mailom sa potvrdom prijema. Opišite ga konkretno i odredite primjeren rok za popravak. Kod privrednog posla to mora biti bez nepotrebnog odlaganja.
Pravne osnove: § 377 UGB, § 932 ABGB
Dajte izvođaču priliku.
Dajte izvođaču priliku da otkloni nedostatak u određenom roku. Koliko je moguće, nemojte mijenjati neispravno stanje. Samovoljno otklanjanje prije isteka roka može ugroziti naknadu troškova.
Pravne osnove: § 932 ABGB
Sekundarna sredstva ili tužba.
Ako rok istekne bez popravka, dolaze u obzir sniženje cijene, raskid, naknada štete ili tužba. Pritom morate imati na umu trogodišnji rok garancije, jer ga prijava ne zaustavlja.
Pravne osnove: § 932 ABGB, § 933 ABGB
Pri preuzimanju se preporučuje zapisnik o primopredaji. Otvorene, dakle pri preuzimanju prepoznatljive nedostatke, trebate u njemu zabilježiti. To vas štiti od toga da izvođač kasnije tvrdi da je nedostatak nastao tek nakon primopredaje. Zapisnik je važan dokaz o stanju djela u trenutku preuzimanja.
Skriveni nedostaci koji pri preuzimanju nisu bili prepoznatljivi ostaju obuhvaćeni u roku garancije, čak i ako nisu navedeni u zapisniku. Čim se takav nedostatak pokaže, trebate ga prijaviti brzo i na dokaziv način. Kod privrednog posla sa pojavom nedostatka počinje teći kratki rok prema § 377 UGB.
Ako je dogovorena ÖNORM B 2110, vrijede dopunska pravila, na primjer o preuzimanju u određenom roku. ÖNORM ne vrijedi automatski, nego samo uz izričit dogovor. Koja prava imate nakon preuzimanja, obrađujemo na tematskoj stranici o primopredaji i prijavi nedostataka.
Savjet iz prakse: djelotvorna prijava konkretno imenuje nedostatak, traži popravak i određuje primjeren rok. Pošaljite je na dokaziv način, kao preporučeno pismo ili e-mail sa potvrdom prijema, i sačuvajte dokaz o prijemu. Ako niste sigurni da li postoji obaveza prijave ili da li rok već teče, možete dogovoriti prvi razgovor (72 eura).
Prva greška je čisto usmena pritužba. Ko nedostatak spomene samo telefonom ili na gradilištu, u sporu nema dokaz. Dokaziv oblik je zato neophodan. Druga greška je previše neodređen opis, koji izvođaču ostavlja prostor za izgovore.
Daljnja greška leži u samovoljnom otklanjanju. Ko nedostatak sam ili preko druge firme otkloni prije nego što je izvođač imao priliku za popravak, često gubi pravo na naknadu troškova. Izuzeci vrijede samo u hitnim slučajevima poput akutne štete od vode. U slučaju sumnje to trebate prethodno razjasniti.
Konačno, firme često potcjenjuju kratki rok prema § 377 UGB. Ko djelo pregleda i prijavi tek sedmicama nakon predaje, može već izgubiti svoja prava. Pravovremen pregled i prijava su zato kod privrednog posla obavezni.
Kod potrošačkog posla ne postoji opšta obaveza prijave. Garancija ostaje na snazi u trogodišnjem roku prema § 933 ABGB, čak i ako čekate sa prijavom. Iz razloga dokazivanja ipak trebate nedostatak prijaviti brzo i pisanim putem, kako biste sačuvali i dokaz i rok.
Prijava treba konkretno opisati nedostatak, tražiti popravak i odrediti primjeren rok. Pošaljite je na dokaziv način, kao preporučeno pismo ili e-mail sa potvrdom prijema. Sačuvajte dokaz o prijemu, kako biste prijavu mogli potkrijepiti u sporu.
Kod obostranog privrednog posla vrijedi obaveza prijave prema § 377 UGB. Djelo morate nakon predaje pregledati i nedostatak prijaviti bez nepotrebnog odlaganja. Ako to propustite, prijeti gubitak prava iz garancije i naknade štete. Skriveni nedostaci se moraju prijaviti odmah nakon njihovog pojavljivanja.
Tematska stranica o preuzimanju objekta, zapisniku o primopredaji i rokovima prijave nedostatka.
Tematska stranica o nedostacima na objektu, sredstvima i rokovima garancije prema ABGB.
Koja prava graditelji imaju nakon primopredaje i koji rokovi od tada teku.
Dva puta u poređenju, od zahtjeva nezavisnog od krivice do naknade posljedične štete.
U građevinskom pravu odlučuju rokovi i dokazi. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000