Generalunternehmer, Subunternehmer und Bauherr: wer haftet wofür

Beim Generalunternehmermodell schließen Sie als Bauherr einen einzigen Werkvertrag mit dem Generalunternehmer. Dieser verpflichtet sich zur Herstellung des gesamten Werks und beauftragt für die einzelnen Gewerke seinerseits Subunternehmer. Zwischen Ihnen und den Subunternehmern besteht dabei kein Vertrag.

Aus dieser Struktur folgt ein einfacher Grundsatz: Ihre Ansprüche richten sich gegen Ihren Vertragspartner. Mängel, Verzug oder sonstige Leistungsstörungen machen Sie gegenüber dem Generalunternehmer geltend. Ob er die Arbeit selbst ausführt oder einen Subunternehmer beizieht, ändert nichts an seiner Verantwortung Ihnen gegenüber.

Der Subunternehmer wiederum steht in einem eigenen Werkvertrag mit dem Generalunternehmer. Stammt ein Mangel aus dem Gewerk des Subunternehmers, ist das eine Frage zwischen Generalunternehmer und Subunternehmer. Für Sie als Bauherr bleibt der Generalunternehmer der Adressat.

Den rechtlichen Kern bildet § 1313a ABGB. Wer einem anderen eine Leistung schuldet und sich zur Erfüllung eines Gehilfen bedient, haftet für dessen Verschulden wie für eigenes. Der Subunternehmer ist ein solcher Erfüllungsgehilfe des Generalunternehmers.

Für Sie bedeutet das: Verursacht der Subunternehmer einen Mangel oder einen Schaden, muss der Generalunternehmer dafür einstehen. Sie müssen also nicht aufschlüsseln, welcher Beteiligte konkret gehandelt hat, sondern halten sich an Ihren Vertragspartner. Das erleichtert die Durchsetzung erheblich.

Der Generalunternehmer kann sich nicht damit entlasten, er habe einen sorgfältigen Subunternehmer ausgewählt. Die Erfüllungsgehilfenhaftung ist gerade darauf gerichtet, dass der Schuldner für die Personen einsteht, deren er sich zur Erfüllung bedient. Ein internes Verschulden des Generalunternehmers ist dafür nicht erforderlich.

Weil zwischen Ihnen und dem Subunternehmer kein Vertrag besteht, haben Sie aus dem Bauvertrag keinen unmittelbaren Gewährleistungsanspruch gegen ihn. Ein Durchgriff über die Vertragskette ist grundsätzlich nicht vorgesehen. Der Generalunternehmer kann sich allerdings im Regressweg bei seinem Subunternehmer schadlos halten.

Eine Ausnahme besteht, wenn der Generalunternehmer Ihnen seine Gewährleistungsansprüche gegen den Subunternehmer abtritt. Eine solche Abtretung wird gelegentlich vereinbart, etwa wenn der Generalunternehmer ausfällt. Dann können Sie die abgetretenen Ansprüche unmittelbar gegen den Subunternehmer verfolgen.

Davon zu unterscheiden ist die deliktische Haftung. Verursacht ein Subunternehmer durch rechtswidriges und schuldhaftes Verhalten einen Schaden an Ihrem Eigentum, kommt ein Anspruch aus Schadenersatz auch ohne Vertrag in Betracht. Ob ein solcher Weg trägt, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört anwaltlich geprüft.

Klären Sie zuerst, mit wem Sie den Vertrag geschlossen haben. Das ist Ihr Anspruchsgegner. Richten Sie Mängelrügen und Aufforderungen schriftlich an diesen Partner und setzen Sie eine angemessene Frist zur Verbesserung. Eine Rüge gegenüber dem falschen Beteiligten wahrt Ihre Rechte nicht.

Dokumentieren Sie den Bauablauf, die Verantwortlichkeiten und den Schriftverkehr von Beginn an. Gerade bei mehreren Beteiligten entscheidet die Beweislage darüber, ob sich ein Mangel einem bestimmten Gewerk zuordnen lässt. Eine geordnete Ablage erspart später aufwendige Klärungen.

Bei drohender Insolvenz des Generalunternehmers oder bei strittiger Verantwortung ist eine frühzeitige rechtliche Beratung sinnvoll. Eine anwaltliche Einschätzung klärt rasch, gegen wen sich Ihr Anspruch richtet und wie Sie ihn sichern. Einen Überblick bietet unsere Schwerpunktseite zum Bauvertrag und Werklohn.