Namjena zemljista i urbanisticki plan: sta smijete graditi na svom zemljistu

Plan namjene zemljista je sredisnji instrument mjesnog prostornog planiranja. On dijeli podrucje opstine na razlicite namjene, prije svega na gradjevinsko zemljiste, zeleno zemljiste i saobracajnu povrsinu. Time opstina utvrdjuje koja je upotreba na povrsini dopustena. Samo na gradjevinskom zemljistu gradnja je nacelno predvidjena.

Gradjevinsko zemljiste se dalje dijeli, na primjer prema stambenoj, privrednoj ili mjesovitoj upotrebi. Koja podkategorija vrijedi odredjuje okvir za dopustenu upotrebu. Zeleno zemljiste je nasuprot tome namijenjeno poljoprivrednoj i sumarskoj upotrebi ili kao slobodna povrsina i po pravilu nije pogodno za gradnju.

Plan namjene zemljista opstina donosi kao uredbu i orijentise se prema prostornom razvojnom konceptu. On je osnova svakog daljeg planiranja. Ko stice parcelu, treba namjenu uvijek unaprijed razjasniti jer ona odlucuje o mogucnosti gradnje i time o vrijednosti.

Dok namjena utvrdjuje osnovnu upotrebu, urbanisticki plan uredjuje pojedinosti gradnje na gradjevinskom zemljistu. On odredjuje vrstu i mjeru gradjevinske upotrebe, na primjer nacin gradnje, gustinu, visinu i polozaj zgrada. Urbanisticki plan razvija se iz gradjevinskog zemljista iskazanog u planu namjene zemljista.

I urbanisticki plan je uredba opstine. On konkretizuje kako se na nacelno pogodnoj parceli smije graditi. Tek iz spoja namjene i urbanistickog plana proizlazi stvarni prostor za projekat.

Za svako podrucje gradjevinskog zemljista urbanisticki plan jos ne postoji. Ako nedostaje ili je tek u izradi, mjerila se ravnaju prema ostalim prostorno planskim i gradjevinsko tehnickim zahtjevima. Konkretno pravno stanje u opstini tada treba razjasniti posebno.

Plan namjene zemljista i urbanisticki plan vezu gradjevinski organ. Gradjevinska dozvola smije se izdati samo ako je projekat uskladjen s namjenom i urbanistickim planom. Projekat koji je u suprotnosti s odredbama nije podoban za odobrenje. Ova vezanost stiti uredjeni razvoj podrucja opstine.

Na prenamjenu, na primjer iz zelenog u gradjevinsko zemljiste, ne postoji pravni zahtjev. Namjena i njena promjena stvar su opstine u okviru mjesnog prostornog planiranja. Ona slijedi planske i nadmjesne razloge, ne zelju pojedinacnog vlasnika. Prijedlog za prenamjenu je moguc, ali njegov ishod ostaje otvoren.

Ako se gradjevinsko zemljiste promjenom plana namjene vrati u zeleno zemljiste i time sprijeci gradnja, pod odredjenim uslovima moze pripasti naknada. Da li i u kojem obimu zavisi od zakonskih zahtjeva i okolnosti. Advokatska provjera razjasnjava dolazi li takav zahtjev u obzir.

Razjasnite najprije namjenu parcele u opstini. Pogledajte plan namjene zemljista i eventualni urbanisticki plan i dajte sebi objasniti mjerodavne odredbe. Tek nakon toga moze se procijeniti da li i kako je vas projekat dopusten.

Uporedite svoj projekat sa zahtjevima prije nego sto kupite ili planirate. Kod gradjevinskog zemljista s urbanistickim planom pazite na nacin gradnje, gustinu i visinu. Ako urbanisticki plan nedostaje, razjasnite inace mjerodavne osnove. Ne oslanjajte se na nadanu prenamjenu.

Kod sumnji u mogucnost gradnje ili kod planirane vracene prenamjene razuman je rani pravni savjet. Advokatska procjena razvrstava stanje namjene i planiranja i razjasnjava postoje li zahtjevi. Pregled susjedsko pravnih tema naci cete u nasem clanku o susjedskom pravu i imisijama.