Susjedsko pravo, gradilište i imisije: buka, prašina i potres

Imisije su uticaji koji se sa jednog zemljišta prenose na drugo. Kod gradilišta to su prije svega buka, prašina, potres i miris. U susjedskom pravu ABGB uređuje koliko daleko vlasnik smije slati takve uticaje sa svog zemljišta na susjedni posjed i gdje leži granica.

Suština je § 364 stav 2 ABGB. Po njemu susjed može dati zabraniti uticaje kada zajedno postoje dva uslova: uticaj mora prekoračiti mjeru uobičajenu prema mjesnim prilikama i mora bitno ometati uobičajeno korištenje posjeda. Ako jedan od dva uslova nedostaje, ne postoji zahtjev za zabranu.

Mjesna uobičajenost je odlučujuće mjerilo. Ravna se prema namjeni i stvarnom korištenju okoline. U mirnom stambenom području vrijedi drugačiji standard nego u mješovitom području sa privredom. Šta je uobičajeno može se ocijeniti samo u poređenju sa konkretnom okolinom.

Gradilište po svojoj prirodi nosi buku i prašinu. Privremeni uticaji koji pripadaju uobičajenom toku gradnje moraju se u određenoj mjeri trpjeti. Pravo zahtijeva od susjeda određeni stepen trpljenja, dok god opterećenje ostaje u okviru mjesno uobičajenog i vremenski je ograničeno.

Granica je ipak dostignuta tamo gdje uticaj prelazi uobičajenu mjeru ili dovodi do štete. Trajna buka znatno izvan dopuštenih vremena, masovna prašina bez zaštitnih mjera ili potresi koji uzrokuju pukotine u susjednoj kući ne moraju se tek tako trpjeti. Tu može postojati zahtjev.

Da li je uticaj još tipičan za gradilište i time za trpljenje ili prekoračuje dopuštenu mjeru, pitanje je pojedinačnog slučaja. Zavisi od trajanja, intenziteta, doba dana i preduzetih zaštitnih mjera. Tačna dokumentacija je stoga osnova svake pravne ocjene.

Važan izuzetak vrijedi kada uticaj potiče od službeno odobrenog postrojenja. Prema § 364a ABGB susjed tada ne može dati zabraniti uticaj. Umjesto zahtjeva za zabranu dolazi zahtjev za naknadu u novcu, koji treba nadoknaditi pretrpljenu štetu.

Taj zahtjev za naknadu nezavisan je od krivice. Susjed dakle ne mora dokazivati nikakvo pogrešno postupanje izvođača. Dovoljno je da odobreno postrojenje uzrokuje uticaj koji prelazi razumnu mjeru i dovodi do štete. Zakonodavac time oduzima susjedu odbranu, ali mu daje finansijsku protivtežu.

U praksi je često sporno da li je postrojenje odobreno u ovdje mjerodavnom smislu i u kojem iznosu naknada pripada. Razgraničenje između zabrane prema § 364 stav 2 ABGB i novčane naknade prema § 364a ABGB stoga je često prva tačka koju advokatska provjera razjašnjava.

Pored imisija susjedsko pravo obuhvata i fizička zadiranja oko gradilišta. § 364b ABGB štiti od oduzimanja oslonca susjednom zemljištu. Ako se na građevinskoj parceli kopa ili produbljuje toliko da susjednom zemljištu bude oduzet potreban oslonac, to se smije činiti samo uz mjere koje sprečavaju štetu.

Ako izvođač bez ovlaštenja neposredno zadire na vaše zemljište, na primjer skladištenjem materijala, prolazom ili iskopom, postoji smetanje posjeda. Od toga štiti tužba zbog smetanja posjeda prema §§ 339 i dalje ABGB. Ona ne ispituje vlasništvo, nego brzo uspostavlja posljednje mirno stanje posjeda.

Kod smetanja posjeda važan je kratak rok: tužba se mora podnijeti u roku od 30 dana od saznanja za smetanje i smetača. Ko predugo čeka, gubi ovaj brzi put. Kako osigurati stanje za kasniji postupak, obrađujemo u članku o osiguranju dokaza prije građevinskog spora.

Dokumentujte uticaj temeljito: dnevnik o vremenima buke, fotografije prašine i pukotina, ako je moguće mjerne vrijednosti i imena svjedoka. Zabilježite u koje doba dana i koliko dugo opterećenje nastupa. Ti zapisi čine osnovu za svaku pravnu ocjenu.

Najprije potražite razgovor sa izvođačem ili graditeljem i svoj prigovor zabilježite pisanim putem. Često se zaštitne mjere ili radno vrijeme mogu sporazumno prilagoditi. Ako to ostane bez uspjeha, ispitajte da li je zabrana, novčana naknada ili tužba zbog smetanja posjeda pravi put.

Ako druga strana ne reaguje ili nastupi šteta, razuman je rani pravni savjet. Advokatska procjena brzo razjašnjava koji od puteva po susjedskom pravu nosi u vašem slučaju i kako da provedete svoje zahtjeve. Pregled nudi naša tematska stranica o naknadi štete u gradnji.