Baurecht
DE EN BKS
Menü
Ugovor o gradnji

Zadržani iznos osiguranja u gradnji: ispravno korištenje iznosa za izvođenje i garanciju

Zadržani iznos osiguranja u ugovoru o gradnji: razlika između iznosa za izvođenje i garancijskog iznosa, kada djeluju i odnos prema § 1052 ABGB.

BRANDAUER Rechtsanwälte
Vaša kancelarija

BRANDAUER Rechtsanwälte

Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, građevinsko i privredno pravo

Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Kod građevinskih pitanja zajedno gledamo ugovor, dokaze, rokove i ekonomske posljedice.

Pozovite direktno +43 662 6280000 WhatsApp Pošaljite email Zakažite prvi razgovor (72 eura)
20. lipnja 2026. · Mag. Bernhard Brandauer, Rechtsanwalt

Ko naručuje gradnju, želi se osigurati protiv nedostataka i protiv insolventnosti izvođača. Provjereno sredstvo je zadržavanje dijela naknade. U ugovoru o gradnji za to se javljaju dva pojma koja se često miješaju: iznos za izvođenje i garancijski iznos.

Nijedan zadržani iznos nije zakonska podrazumijevanost. Moraju biti ugovoreni ili proizaći iz ugovorene ÖNORM. Od toga treba razlikovati zakonsko pravo zadržavanja plaćanja, koje i bez izričitog dogovora djeluje kod nedostataka.

Ovaj članak objašnjava kako se razlikuju iznos za izvođenje i garancijski iznos, kada su na raspolaganju i kako se odnose prema pravu zadržavanja plaćanja prema § 1052 ABGB. Iz advokatske perspektive precizno poznavanje tih osiguranja se isplati, jer ona odlučuju o vašoj poziciji kod nedostataka.

Razvrstajte svoje osiguranje

Koje osiguranje vam pripada?

Odgovorite na jedno do dva pitanja o osnovi i vrsti zadržavanja. Dobićete prvu procjenu.

Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.

01 Pitanje 1

Na šta želite zasnovati zadržavanje dijela naknade?

Zadržani iznos mora biti ugovoren. Pored toga postoji zakonsko pravo zadržavanja plaćanja kod manjkavog ili nedovršenog rada.

Svi putevi na jednom mjestu

Pregled svih odgovora.

01

Iznos za izvođenje osigurava vas tokom izvođenja radova.

Ako je ugovoren iznos za izvođenje, smijete od tekućih djelimičnih isplata zadržati ugovoreni dio. On vas osigurava protiv nedostataka i nedovršenja tokom izvođenja i u pravilu se obračunava s primopredajom gradnje. Visina i obračun zavise od vašeg ugovora ili ugovorene ÖNORM.

Izvođač može ponuditi da zadržani iznos zamijeni bankarskom garancijom. Takvu garanciju pažljivo provjerite na obim, rok i mogućnost naplate prije nego što oslobodite novčani iznos.

02

Garancijski iznos osigurava vaše garancijske zahtjeve nakon primopredaje.

Garancijski iznos se nakon primopredaje zadržava od konačnog računa i osigurava vaše garancijske zahtjeve tokom garancijskog perioda. Kod gradnji garancijski rok prema § 933 ABGB iznosi tri godine. Visina i trajanje garancijskog iznosa proizlaze iz ugovora ili ugovorene ÖNORM, zakonska obaveza za to ne postoji.

I garancijski iznos se može zamijeniti bankarskom garancijom. Zadržani iznos oslobodite tek kada garancijski period istekne ili kada postoji jednakovrijedno osiguranje.

03

Kod nedostataka ili nedovršenog rada djeluje vaše pravo zadržavanja plaćanja.

Nezavisno od ugovorenog zadržanog iznosa, smijete zadržati plaćanje naknade dok je gradnja manjkava ili nedovršena. Ovo pravo zadržavanja plaćanja prema § 1052 ABGB služi kao sredstvo pritiska za provođenje popravka. Zadržani iznos mora ipak biti u primjerenom odnosu prema nedostatku.

Ne zadržavajte paušalno cijelu naknadu ako postoji samo mali nedostatak. Prekomjerno zadržavanje može vas samog dovesti u zakašnjenje.

Razlikovanje iznosa za izvođenje i garancijskog iznosa

Iznos za izvođenje se tokom izvođenja zadržava od tekućih djelimičnih isplata. Osigurava naručioca protiv nedostataka i protiv nedovršenja u fazi gradnje. S primopredajom gradnje iznos za izvođenje se obračunava i načelno oslobađa ili prevodi u garancijski iznos.

Garancijski iznos nastupa nakon primopredaje. Zadržava se od konačnog računa i osigurava garancijske zahtjeve za trajanje garancijskog perioda. Kod gradnji garancijski rok prema § 933 ABGB iznosi tri godine. Tako u rukama naručioca ostaje sredstvo pritiska, ako se nakon primopredaje pojave nedostaci.

Oba zadržana iznosa su čista ugovorna osiguranja. Ne postoji zakonska obaveza odobravanja zadržanog iznosa. Da li i u kojoj visini postoji zadržani iznos, proizlazi isključivo iz ugovora ili iz ugovorene ÖNORM, na primjer ÖNORM B 2110.

Zamjena bankarskom garancijom

Zadržani novčani iznos veže likvidnost izvođača. Zato praksa često predviđa da izvođač zadržani iznos može zamijeniti bankarskom garancijom. Umjesto zadržavanja naručilac tada dobija garanciju banke koja je u slučaju osiguranja naplativa.

Za naručioca je takva garancija jednakovrijedna samo ako pokriva cijelu svrhu osiguranja. Pazite na garantovani iznos, na rok i na to da je garancija naplativa na prvi poziv ili barem jednostavno. Garancija koja istekne prije garancijskog perioda ne štiti vas dovoljno.

Ponuđenu garanciju dajte provjeriti prije nego što oslobodite zadržani novčani iznos. Manjkava garancija u ozbiljnom slučaju može biti bezvrijedna, dok ste naknadu već isplatili.

Uporedite osiguranja

Iznos za izvođenje, garancijski iznos i pravo zadržavanja

Tri instrumenta za osiguranje, s različitim trenutkom i različitom osnovom.

Osiguranja u ugovoru o gradnji prema trenutku i osnovi
Instrument Kada djeluje Osnova
Iznos za izvođenje Tokom izvođenja Zadržavanje od tekućih djelimičnih isplata Ugovor ili ÖNORM
Garancijski iznos Nakon primopredaje Zadržavanje od konačnog računa za garancijski period Ugovor ili ÖNORM
Pravo zadržavanja Kod nedostataka ili nedovršenog rada Srazmjerno zadržavanje do popravka Zakon (§ 1052 ABGB)

Zadržani iznosi trebaju dogovor, pravo zadržavanja vrijedi po sili zakona. Pregled ne zamjenjuje provjeru pojedinačnog slučaja.

Odnos prema pravu zadržavanja plaćanja

Nezavisno od ugovorenog zadržanog iznosa, smijete zadržati plaćanje naknade dok je gradnja manjkava ili nedovršena. Ovo pravo zadržavanja proizlazi iz § 1052 ABGB i služi kao sredstvo pritiska za provođenje popravka. Naknada prema § 1170 ABGB načelno dospijeva tek dovršenjem gradnje.

Pravo zadržavanja ipak nije bjanko mjenica. Zadržani iznos mora biti u primjerenom odnosu prema nedostatku. Ko kod malog nedostatka zadrži cijelu naknadu, riskira da sam padne u zakašnjenje i postane odgovoran za štetu.

Kako ispravno postupati sa svojom naknadom, pročitajte u članku o potraživanju naknade i uskraćivanju plaćanja. Koju ulogu pritom igra ÖNORM, objašnjava članak o ÖNORM B 2110. Pregled nudi naša tematska stranica o ugovoru o gradnji i naknadi.

Savjet iz prakse: Iznos za izvođenje i garancijski iznos jasno ugovorite već u ugovoru o gradnji prema visini, trajanju i obračunu. Zadržani iznos oslobodite tek kada osiguranje više nije potrebno ili postoji jednakovrijedna garancija. Kod spora o oslobađanju isplati se provjera. Dogovorite prvi razgovor (72 eura) i razjasnite svoju poziciju.

FAQ

Zadržani iznos osiguranja u ugovoru o gradnji.

Pripada li mi zadržani iznos po sili zakona? +

Ne. Iznos za izvođenje i garancijski iznos su čista ugovorna osiguranja. Moraju biti ugovoreni u ugovoru o gradnji ili proizaći iz ugovorene ÖNORM. Bez dogovora ostaje vam zakonsko pravo zadržavanja plaćanja prema § 1052 ABGB, koje djeluje kod nedostataka ili nedovršenog rada.

Može li izvođač zamijeniti zadržani iznos garancijom? +

Često da. Mnogi ugovori predviđaju da izvođač zadržani iznos može zamijeniti bankarskom garancijom. Za vas je to jednakovrijedno samo ako garancija pokriva cijelu svrhu osiguranja, traje dovoljno dugo i naplativa je bez komplikacija. Ponuđenu garanciju dajte provjeriti prije oslobađanja.

Koliko dugo smijem zadržati garancijski iznos? +

Garancijski iznos osigurava garancijski period, koji kod gradnji prema § 933 ABGB iznosi tri godine. Konkretno trajanje zadržavanja proizlazi iz vašeg ugovora ili ugovorene ÖNORM. Zadržani iznos oslobodite tek kada ugovoreni rok istekne ili kada jednakovrijedno osiguranje stupi na njegovo mjesto.

Produbljivanje

Daljnje teme oko osiguranja

Ugovor o gradnji i naknada

Tematska stranica o ugovoru o gradnji, dospijeću naknade i pravima obje strane.

Potraživanje naknade i uskraćivanje plaćanja

Kada naknada dospijeva i kada smijete opravdano uskratiti plaćanje.

Naknadni radovi i dodatni troškovi u gradnji

Kada pripada dodatna naknada i kako se naknadni radovi razlikuju od prekoračenja predračuna.

ÖNORM B 2110 objašnjena

Šta reguliše ÖNORM B 2110 i kako uređuje zadržane iznose i osiguranja.

Teme
garancijski iznosiznos za izvođenjeugovor o gradnjiosiguranjeÖNORM

Nedostaci, spor oko naknade, građevinski spor na pomolu?

U građevinskom pravu odlučuju rokovi i dokazi. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.

+43 662 6280000 [email protected] Zakažite prvi razgovor (72 eura)
Kontakt

Direktna linija do kancelarije.

Adresa

BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg