Provjera naknadnih radova i dodatnih troškova u gradnji: kada pripada dodatna naknada, kako § 1152 ABGB osigurava primjerenu naknadu i šta vrijedi kod samovoljnog rada.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, građevinsko i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Kod građevinskih pitanja zajedno gledamo ugovor, dokaze, rokove i ekonomske posljedice.
Tokom gradnje mijenjaju se planovi, javljaju se nepredviđene okolnosti ili se dodaju nove želje. Izvođač podnosi ponude za naknadne radove, obračunava radove po utrošku ili na kraju traži više nego što je prvobitno ugovoreno. Mnogi naručioci se tada pitaju šta od toga zaista moraju platiti.
Pravni odgovor zavisi od toga radi li se o dodatnom radu koji je inicirao naručilac ili o samovoljnom dodatnom radu izvođača. I to je li ugovorena cijena, jeste presudno. Od toga treba odvojeno posmatrati puko prekoračenje predračuna.
Ovaj članak objašnjava kada pripada dodatna naknada, kako se naknadni radovi razlikuju od prekoračenja predračuna i na šta treba paziti kod zahtjeva za dodatne troškove. Iz advokatske perspektive precizno razvrstavanje se isplati, jer ono odlučuje o visini opravdanog zahtjeva.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o iniciranju rada i dogovoru o cijeni. Dobićete prvu procjenu zahtjeva.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Presudno je da li ste vi naručili dodatnu ili izmijenjenu uslugu ili je izvođač samovoljno uradio više.
Ako ste naručili izmjenu ili dodatnu uslugu i za nju ugovorili cijenu, dugujete tu cijenu. Pazite da dogovor jasno odražava obim dodatnog rada, kako kasnije ne bi nastao spor o tome šta se duguje. Narudžbu i ugovorenu cijenu zabilježite u pisanom obliku.
Provjerite konačni račun da li se obračunava samo stvarno naručeni i izvedeni dodatni rad.
Ako ste naručili dodatni rad bez dogovora o cijeni, prema § 1152 ABGB smatra se ugovorenom primjerena naknada. Izvođač dakle ne može tražiti bilo koji iznos, nego samo tržišno uobičajenu, primjerenu naknadu za izvedeni rad. Primjerenost se u slučaju spora mora dokazati.
Prekomjeran zahtjev za dodatne troškove dajte provjeriti na primjerenost prije nego što platite ili odbijete plaćanje.
Ako je izvođač izveo više bez vašeg naloga, ne postoji automatski pravo na naknadu. Takvo pravo dolazi u obzir samo ako je dodatni rad bio nužan i služio vašoj pretežnoj koristi ili ako ste ga naknadno odobrili. Za čisto samovoljni rad u pravilu ne morate platiti.
Provjerite je li rad zaista bio nužan ili ste ga mogli odbiti. Paušalni zahtjev za dodatne troškove treba pažljivo ispitati.
U graditeljstvu se razlikuje izmijenjeni rad od dodatnog rada. Izmijenjeni rad postoji kada se prvobitno ugovorena usluga izvodi na drugačiji način, na primjer drugačija podna obloga nego planirano. Dodatni rad je rad koji u prvobitnom ugovoru uopšte nije bio sadržan, na primjer dodatna prostorija.
Nijedan oblik sam za sebe još ne zasniva pravo na dodatnu naknadu. Presudno je da se dodatni rad zasniva na nalogu ili narudžbi naručioca ili da ga on barem odobrava. Ono što izvođač sam od sebe dodatno uradi, a da to nije bilo nužno ili željeno, načelno ide na njegov teret.
Od toga treba odvojiti puko prekoračenje predračuna. Tu usluga ostaje ista, samo se prvobitno procijenjena cijena prekoračuje. Ta konstelacija slijedi vlastita pravila prema § 1170a ABGB i ne smije se izjednačiti s dodatnim radom.
Dodatna naknada pripada izvođaču ako ste naručili izmjenu ili dodatnu uslugu. Ako ste za nju ugovorili cijenu, ona vrijedi. Bez dogovora o cijeni prema § 1152 ABGB smatra se ugovorenom primjerena naknada. Izvođač tada može tražiti samo tržišno uobičajenu naknadu, ne bilo koji iznos.
Ako je izvođač izveo više bez naloga, potreban je oprez. Pravo na naknadu u tom slučaju postoji samo izuzetno, na primjer ako je dodatni rad bio nužan i služio vašoj pretežnoj koristi ili ako ste ga naknadno odobrili. Za čisto samovoljni rad u pravilu ne morate platiti.
Ko želi biti siguran, dodatne radove daje ponuditi u pisanom obliku prije izvođenja i narudžbu potvrđuje tek nakon provjere. To izbjegava kasnije sporove o tome da li i kako pripada dodatna naknada.
Tri situacije koje se često miješaju, svaka sa svojom pravnom osnovom.
| Situacija | Šta se dogodilo | Mjerodavna osnova |
|---|---|---|
| Naknadni rad Izmijenjena ili dodatna usluga | Naručili ste dodatni rad | Ugovorena cijena ili primjerena naknada (§ 1152 ABGB) |
| Po utrošku Obračun prema utrošku | Rad ugovoren po satima i materijalu | Dokaz obračuna i stvarnog utroška |
| Prekoračenje Predračun prekoračen | Ista usluga, viša cijena nego procijenjena | Pravila o prekoračenju (§ 1170a ABGB) |
Razvrstavanje odlučuje o pravnoj osnovi i teretu dokazivanja. Pregled ne zamjenjuje provjeru pojedinačnog slučaja.
Ako je ugovorena ÖNORM B 2110, ona predviđa vlastiti postupak za zahtjeve za dodatne troškove. Izvođač mora najaviti dodatne troškove po osnovu i razumljivo ih obrazložiti po visini. Ako propusti pravovremenu prijavu, to može oslabiti njegov zahtjev. Da li ÖNORM vrijedi, proizlazi iz vašeg ugovora.
Nezavisno od ÖNORM-a, dokumentacija je presudna. Kod radova po utrošku obračun, evidencija sati i dokazi o materijalu su osnova svakog obračuna. Dajte sebi predočiti te dokaze i uporedite ih s onim što je stvarno izvedeno.
Kako se puko prekoračenje predračuna razlikuje od toga, pročitajte u članku o prekoračenom predračunu. Kada je izvođač morao upozoriti na nužne dodatne troškove, pomaže članak o dužnosti upozorenja izvođača. Pregled nudi naša tematska stranica o ugovoru o gradnji i naknadi.
Savjet iz prakse: Dodatne radove potvrdite tek kada vam je predočena razumljiva ponuda za naknadni rad. Pisana narudžba s izraženom cijenom štiti od iznenađujućih konačnih računa. Kod prekomjernog zahtjeva za dodatne troškove isplati se provjera prije plaćanja. Dogovorite prvi razgovor (72 eura) i situacija se brzo razjasni.
U pravilu ne. Samovoljni dodatni rad izvođača zasniva pravo na naknadu samo izuzetno, na primjer ako je bio nužan i služio vašoj pretežnoj koristi ili ako ste ga naknadno odobrili. Za čisto samovoljno izveden rad načelno ne morate snositi troškove.
Ako ste naručili dodatni rad bez dogovora o cijeni, prema § 1152 ABGB smatra se ugovorenom primjerena naknada. Izvođač tada može tražiti samo tržišno uobičajenu, primjerenu naknadu. Prekomjeran zahtjev treba provjeriti na primjerenost, u slučaju spora često uz pomoć vještaka.
Ne. Kod naknadnog rada radi se o izmijenjenoj ili dodatnoj usluzi koja prelazi prvobitno ugovoreno. Kod prekoračenja predračuna usluga ostaje ista, samo se procijenjena cijena prekoračuje. To slijedi vlastita pravila prema § 1170a ABGB. Pravilno razvrstavanje odlučuje o pravnoj osnovi.
Tematska stranica o ugovoru o gradnji, dospijeću naknade i pravima obje strane.
Kada je prekoračenje predračuna dopušteno i koja prava tada imate.
Kada izvođač mora upozoriti na prijeteće dodatne troškove ili nedostatke i šta vrijedi kod povrede.
Šta reguliše ÖNORM B 2110 i kako njena pravila o dodatnim troškovima utiču na ugovor o gradnji.
U građevinskom pravu odlučuju rokovi i dokazi. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000