Baugrube und Vertiefung am Nachbargrund: Schutz vor Setzungsschäden

Das Nachbarrecht schützt den Grund nicht nur vor Lärm und Staub, sondern auch vor dem Entzug seiner Stütze. § 364b ABGB regelt, dass ein Grundstück nicht in einer Weise vertieft werden darf, dass dem Boden oder dem Gebäude des Nachbarn die erforderliche Stütze entzogen wird. Eine tiefe Baugrube nahe der Grundgrenze kann genau das bewirken.

Die Bestimmung enthält jedoch eine entscheidende Einschränkung: Der Entzug der Stütze ist zulässig, soweit der Vertiefende für eine genügende anderweitige Befestigung sorgt. Wer also eine Baugrube aushebt, muss durch geeignete Sicherungen dafür einstehen, dass dem Nachbargrund kein Schaden entsteht. Unterbleibt diese Vorsorge, ist die Vertiefung in dieser Form unzulässig.

Aus § 364b ABGB folgt ein Anspruch auf Unterlassung der gefährdenden Bauführung. Trifft den Bauführer darüber hinaus ein Verschulden, etwa weil er notwendige Sicherungen unterlassen hat, kommt zusätzlich Schadenersatz für die eingetretenen Setzungsschäden in Betracht. Beide Ansprüche können nebeneinander stehen.

Eine wichtige Wertung gilt, wenn die schädigende Bauführung auf einer behördlichen Genehmigung beruht. Geht eine Einwirkung von einer behördlich genehmigten Anlage aus, kann der Nachbar sie nach § 364a ABGB grundsätzlich nicht untersagen lassen. An die Stelle der Abwehr tritt ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch in Geld.

Die Gerichte wenden diese Wertung sinngemäß auf Schäden aus genehmigter Bauführung an, die sich trotz der Bewilligung nicht verhindern ließen. Konnte der Schaden an Ihrem Gebäude also nicht abgewendet werden, weil die Bauführung behördlich gedeckt war, steht Ihnen ein nachbarrechtlicher Ausgleich in Geld zu. Sie müssen dafür kein Fehlverhalten nachweisen.

In der Praxis ist häufig strittig, ob die Bauführung in dem hier maßgeblichen Sinn genehmigt war und in welcher Höhe ein Ausgleich gebührt. Die Einordnung zwischen Unterlassung und Schadenersatz nach § 364b ABGB einerseits und Geldausgleich nach § 364a ABGB andererseits ist deshalb oft der erste Punkt, den eine anwaltliche Prüfung klärt.

Setzungsschäden lassen sich nur durchsetzen, wenn ihre Ursache feststeht. Sie müssen beweisen, dass gerade der Entzug der Stütze durch die Vertiefung den Schaden an Ihrem Gebäude verursacht hat. Dieser Zusammenhang wird in der Regel durch ein Sachverständigengutachten geklärt, das den Zustand vor und nach den Arbeiten vergleicht.

Entscheidend ist deshalb die frühe Beweissicherung. Wer den Zustand seines Gebäudes vor Beginn der Arbeiten festhält und die Veränderungen während des Aushubs dokumentiert, sichert die Grundlage seines Anspruchs. Ist die Baugrube erst verfüllt und der Zustand verändert, lässt sich die Ursache oft nur noch schwer belegen.

Neben Fotos und einem Protokoll kommt die gerichtliche Beweissicherung in Betracht, die den Zustand für ein späteres Verfahren festhält. Wie Sie hier am besten vorgehen, vertiefen wir im Beitrag zur Beweissicherung vor dem Bauprozess.

Der Schutz der Stütze ist von den Immissionen zu unterscheiden. § 364 Abs 2 ABGB betrifft Einwirkungen wie Lärm, Staub, Geruch oder Erschütterung, die von der Baustelle auf Ihren Grund übergreifen. Hier geht es um die Frage, ob diese das ortsübliche Maß überschreiten und die Nutzung wesentlich beeinträchtigen.

§ 364b ABGB betrifft dagegen den körperlichen Entzug der Stütze. Maßgeblich ist nicht eine über die Luft wirkende Einwirkung, sondern dass dem Boden oder Gebäude die tragende Grundlage genommen wird. Diese unterschiedliche Grundlage entscheidet darüber, welcher Anspruch trägt.

In der Praxis können beide Bereiche zusammentreffen. Erschütterungen beim Aushub fallen unter die Immissionen, der dadurch ausgelöste Entzug der Stütze unter § 364b ABGB. Eine genaue Einordnung des Sachverhalts ist deshalb die Grundlage jeder rechtlichen Beurteilung.

Dokumentieren Sie den Zustand Ihres Gebäudes umfassend, am besten bevor die Nachbarbaustelle beginnt: datierte Fotos der Fassade und der Innenräume, ein Protokoll bestehender Risse und wenn möglich Maßangaben. Halten Sie während des Aushubs jede neue Veränderung fest. Diese Aufzeichnungen bilden die Grundlage für jede rechtliche Beurteilung.

Suchen Sie zunächst das Gespräch mit dem Bauführer oder dem Bauherrn und halten Sie Ihre Beanstandung schriftlich fest. Fragen Sie, welche Sicherungen für die Baugrube vorgesehen sind. Bleibt das erfolglos oder treten Setzungen auf, prüfen Sie, ob Unterlassung, Schadenersatz oder ein Geldausgleich der richtige Weg ist.

Reagiert die Gegenseite nicht oder werden die Schäden größer, ist eine frühzeitige rechtliche Beratung sinnvoll. Eine anwaltliche Einschätzung klärt rasch, welcher der nachbarrechtlichen Wege in Ihrem Fall trägt und wie Sie Ihre Ansprüche durchsetzen. Einen Überblick bietet unsere Schwerpunktseite zu Schadenersatz am Bau.