Bauvertrag kündigen oder zurücktreten: Rechte und Kostenfolgen für den Bauherrn

Kommt der Unternehmer mit der Bauleistung in Verzug, erfüllt er also nicht zur vereinbarten Zeit, steht dem Besteller der Rücktritt nach § 918 ABGB offen. Voraussetzung ist grundsätzlich, dass Sie dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Nachholung setzen. Erst wenn diese Nachfrist erfolglos verstreicht, wird der Rücktritt wirksam möglich.

Die Nachfrist erfüllt eine Warnfunktion: Der Unternehmer soll eine letzte Gelegenheit erhalten, doch noch zu erfüllen. Wie lang sie sein muss, richtet sich nach dem Umfang der ausstehenden Leistung. Eine unangemessen kurze Frist setzt zwar dennoch eine Frist in Gang, kann aber den sofortigen Rücktritt verhindern.

Nach wirksamem Rücktritt entfallen die noch nicht erbrachten Leistungen. Für die bis dahin ordnungsgemäß erbrachten Teilleistungen gebührt dem Unternehmer in der Regel ein anteiliges Entgelt. Ein darüber hinausgehender Schaden, etwa Mehrkosten der Ersatzvornahme, kann bei Verschulden zusätzlich als Schadenersatz geltend gemacht werden.

Will der Besteller das Werk nicht mehr ausführen lassen, ohne dass den Unternehmer ein Verzug oder ein Mangel trifft, greift § 1168 ABGB. Unterbleibt die Ausführung aus Umständen, die auf Seiten des Bestellers liegen, behält der Unternehmer seinen Anspruch auf das Entgelt.

Allerdings muss sich der Unternehmer anrechnen lassen, was er sich infolge des Unterbleibens erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erworben oder absichtlich zu erwerben versäumt hat. Vom vereinbarten Werklohn werden also die ersparten Aufwendungen abgezogen, etwa nicht angeschafftes Material oder anderweitig genutzte Arbeitszeit.

Im Ergebnis zahlt der Besteller mehr als nur die bereits erbrachte Leistung, aber weniger als den vollen Werklohn. Wie hoch der verbleibende Anspruch ausfällt, ist eine Frage des Einzelfalls und oft Gegenstand von Auseinandersetzungen über die Höhe des Ersparten.

Neben den gesetzlichen Regeln enthalten viele Bauverträge eigene Klauseln zu Storno und Rücktritt, häufig unter Bezug auf die ÖNORM B 2110, wenn diese vereinbart ist. Solche Klauseln können die Voraussetzungen und die Höhe der Zahlung im Auflösungsfall abweichend regeln. Prüfen Sie deshalb zuerst, was in Ihrem Vertrag vereinbart ist.

Eine pauschale Stornogebühr ist nicht in jedem Fall wirksam. Ist sie unangemessen hoch, kann sie der richterlichen Mäßigung unterliegen. Auch hier kommt es auf die konkrete Formulierung und die Umstände des Einzelfalls an.

Wie Sie einen Bauvertrag schon vor der Unterschrift auf solche Klauseln prüfen, lesen Sie im Beitrag zu Bauvertrag prüfen vor der Unterschrift. Geht es um einen Verzug mit vereinbarter Vertragsstrafe, hilft der Beitrag zu Bauverzug und Pönale. Einen Überblick bietet unsere Schwerpunktseite zu Bauvertrag und Werklohn.