Bauverzug und Pönale: Ihre Rechte bei Terminüberschreitung am Bau

Verzug bedeutet, dass eine geschuldete Leistung nicht zur vereinbarten Zeit erbracht wird. Entscheidend ist, wie der Termin vereinbart war. Bei einem kalendermäßig bestimmten Fixtermin, etwa einem konkreten Datum oder einer Kalenderwoche, tritt der Verzug mit dem Ablauf des Termins ein, ohne dass es einer gesonderten Mahnung bedarf. Der Zeitablauf allein genügt.

Ist der Termin nur ungefähr vereinbart oder fehlt er ganz, setzt der Verzug regelmäßig eine Mahnung voraus. Sie fordern die Firma also auf, die Leistung binnen einer angemessenen Nachfrist zu erbringen. Erst nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist können Sie die Folgen des Verzugs geltend machen. Die schriftliche Form der Mahnung ist dringend zu empfehlen, weil sie den Fristbeginn beweisbar macht.

Wichtig ist außerdem, dass der Verzug der Firma zuzurechnen ist. Verzögerungen, die der Bauherr selbst verursacht, etwa durch verspätete Vorleistungen oder fehlende Entscheidungen, gehen nicht zu Lasten der Firma. Eine saubere Dokumentation des Bauablaufs hilft, die Ursache einer Verzögerung später zuzuordnen. Den vertraglichen Rahmen vertieft unsere Schwerpunktseite zu Bauvertrag und Werklohn.

Liegt Verzug vor, eröffnet § 918 ABGB ein Wahlrecht. Sie können einerseits an der Erfüllung festhalten und zusätzlich Ersatz des Schadens wegen der Verspätung verlangen. Das ist oft der praktische Weg, wenn das Bauwerk ohnehin fertiggestellt werden soll und es nur um die Folgen der Verzögerung geht.

Andererseits können Sie unter Festsetzung einer angemessenen Nachfrist den Rücktritt vom Vertrag erklären. Der Rücktritt setzt also voraus, dass Sie der Firma zuvor eine letzte angemessene Frist zur Nachholung gesetzt haben und diese erfolglos verstrichen ist. Ist die Leistung teilbar, kann sich der Rücktritt auf die noch ausstehenden Teilleistungen beschränken.

Der Verspätungsschaden umfasst die Mehrkosten, die gerade durch die Verzögerung entstehen. In Betracht kommen etwa die Kosten einer verlängerten Mietzeit, einer Ersatzunterkunft oder einer Zwischenfinanzierung. Diese Positionen sind konkret nachzuweisen. Wer von Anfang an Belege sammelt, steht bei der Durchsetzung deutlich besser da.

Die Vertragsstrafe nach § 1336 ABGB ist ein im Voraus vereinbarter Betrag, der bei Nichterfüllung oder verspäteter Erfüllung zu zahlen ist. Im Bauvertrag wird sie häufig als Pönale je Tag oder Woche der Verzögerung festgelegt. Ihr großer Vorteil liegt darin, dass Sie den konkreten Schaden nicht nachweisen müssen. Die Pönale fällt allein wegen des Verzugs an, sofern dieser der Firma zuzurechnen ist.

Die Höhe der Pönale ist nicht unbegrenzt. Nach § 1336 Abs 2 ABGB unterliegt eine übermäßige Vertragsstrafe dem richterlichen Mäßigungsrecht. Erweist der Schuldner die Strafe als übermäßig, hat das Gericht sie zu mäßigen, allenfalls nach Beiziehung von Sachverständigen. Dieses Mäßigungsrecht lässt sich im Voraus nicht wirksam ausschließen. Das Gericht prüft die Übermäßigkeit jedoch nicht von Amts wegen, der Schuldner muss sie geltend machen.

Übersteigt der tatsächliche Schaden die vereinbarte Pönale, kann der Gläubiger nach § 1336 Abs 3 ABGB den Ersatz des übersteigenden Schadens geltend machen. Gegenüber einem Verbraucher als Schuldner muss eine solche Erweiterung allerdings im Einzelnen ausgehandelt sein. Die Pönale pauschaliert also den Schaden, deckelt ihn aber nicht zwingend nach oben.

Wer Verzugsansprüche durchsetzen will, braucht eine klare Beweislage. Sichern Sie zunächst den vereinbarten Termin, also den Vertrag mit der Terminregelung und etwaige Bauzeitpläne. Halten Sie den tatsächlichen Baufortschritt fest, mit Fotos, einem Bautagebuch und der Korrespondenz mit der Firma. So lässt sich später belegen, wann welche Leistung fertig war.

Setzen Sie bei einem ungefähren oder fehlenden Termin eine schriftliche Nachfrist und bewahren Sie den Nachweis der Zustellung auf. Rechnen Sie bei einer Pönale die Verzugstage genau ab und machen Sie die Strafe schriftlich geltend. Bei einem konkreten Schaden sammeln Sie die Belege für die verzögerungsbedingten Mehrkosten.

Zeigt sich neben dem Verzug auch ein Mangel am bereits errichteten Werk, sind die Fragen sauber zu trennen. Wie Sie Mängel rügen und Fristen wahren, behandeln wir im Beitrag zur Mängelrüge und den Fristen am Bauwerk. Geht es um die Sicherung von Beweisen vor einem Streit, hilft der Beitrag zur Beweissicherung vor dem Bauprozess.