Grenzabstände und Bauwich in Salzburg: wie nah Sie an die Grundgrenze bauen dürfen

Nach § 25 des Salzburger Bebauungsgrundlagengesetzes müssen die Fronten eines Gebäudes von den Grenzen des Bauplatzes einen Mindestabstand einhalten. Dieser beträgt drei Viertel der Höhe bis zum obersten Gesims oder zur obersten Dachtraufe, jedenfalls aber 4 m. Je höher das Gebäude, desto größer ist also der erforderliche Abstand.

Für unterirdische Bauten sieht das Gesetz einen geringeren Mindestabstand von 2 m zur Bauplatzgrenze vor. Tiefgaragen oder Keller dürfen damit näher an die Grenze rücken als oberirdische Fronten. Auch hier sind unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen möglich.

Diese Abstände sind öffentlich-rechtliche Mindestanforderungen. Sie gelten nur, soweit nicht ein Bebauungsplan oder eine ausdrückliche Zustimmung des Nachbarn etwas anderes vorsieht. Die Werte beziehen sich auf die Salzburger Rechtslage und lassen sich nicht auf andere Bundesländer übertragen.

Ein Bebauungsplan kann die Lage der Bauten durch Baulinien und Abstandsfestlegungen eigenständig regeln. Solche Festlegungen gehen den allgemeinen Mindestabständen vor. Wer baut, muss daher zuerst prüfen, ob für den Bauplatz ein Bebauungsplan besteht und was er vorgibt.

Daneben kann die ausdrückliche Zustimmung des Nachbarn ein näheres Heranrücken ermöglichen, soweit das Gesetz dies zulässt. Schließlich kann die Baubehörde unter engen Voraussetzungen eine Ausnahme bewilligen, etwa wenn die Einhaltung des Abstands eine unbillige Härte bedeuten würde und die Nachbarn nicht erheblich beeinträchtigt werden.

Diese Abweichungsmöglichkeiten sind an Voraussetzungen geknüpft und werden im Einzelfall geprüft. Verlassen Sie sich nicht auf eine mündliche Zusage, sondern lassen Sie eine geplante Abweichung rechtlich absichern, bevor Sie bauen.

Der Bauwich betrifft die öffentlich-rechtliche Frage, ob Ihr Vorhaben bewilligt werden kann. Davon zu unterscheiden ist die zivilrechtliche Ebene zwischen Ihnen und dem Nachbarn. Auch wenn ein Vorhaben öffentlich-rechtlich bewilligt ist, können sich aus dem Nachbarrecht eigene Ansprüche ergeben.

Ragt ein Bauwerk über die Grundgrenze, stellt sich die Frage des Überbaus, die zivilrechtlich nach eigenen Regeln zu beurteilen ist. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag zu Überbau auf das Nachbargrundstück. Geht es um Lärm, Staub oder Erschütterungen von der Baustelle, hilft der Beitrag zum Nachbarrecht bei Baustellen-Immissionen.

Bei Streit über Abstände oder über Schäden am Nachbargrund kann eine frühzeitige Beweissicherung wichtig sein. Wie das funktioniert, erklärt der Beitrag zur Beweissicherung vor dem Bauprozess.