Investitor nesolventan: šta kupci trebaju odmah provjeriti

U prvom koraku radi se o jasnoći o vlastitom položaju. Provjerite koliko ste već platili, koja je faza gradnje za to dostignuta i kako su vaše predujamne uplate osigurane prema BTVG-u. Te tri tačke određuju koliko je jak vaš položaj i koji koraci slijede kao smisleni.

Pogledajte u ugovor i plan rata da li je dogovoreno osiguranje upisom u zemljišnu knjigu sa planom rata, bankarska garancija ili osiguranje te ko je imenovan kao povjerenik. Uspostavite kontakt sa povjerenikom, jer on poznaje stanje rata i oslobađanja te je u ozbiljnom slučaju središnje mjesto za informacije.

Sve uplate zabilježite bez praznina i svaki dokaz pridružite odgovarajućoj fazi gradnje. Izbjegavajte nagle daljnje uplate prije nego se stanje razjasni. Rana pravna procjena sprečava da u nesigurnosti poduzmete korake koji slabe vaš položaj.

Srž BTVG-a je zaštita predujamnih uplata. Budući da kupac unaprijed plaća za činidbu koja tek treba nastati u budućnosti, zakon propisuje osiguranje. Ono može biti obligacijsko preko bankarske garancije ili osiguranja, stvarnopravno preko osiguranja upisom u zemljišnu knjigu u vezi sa planom rata ili preko založnopravnog osiguranja na objektu.

Kod čestog modela plana rata plaćanje je vezano uz napredak gradnje: plaćate tek kada je dogovorena faza gradnje dostignuta i potvrđena. Time vašoj uplati uvijek stoji nasuprot odgovarajuća vrijednost na gradnji. Detalje plana rata produbljuje pojmovni unos o planu rata.

Koji model vrijedi u vašem slučaju, stoji u ugovoru i mjerodavno odlučuje o vašem položaju u slučaju stečaja. Cjelovit pregled sistema osiguranja i njegovih rizika nudi članak o rizicima ugovora sa investitorom prema BTVG-u.

Povjerenik prema BTVG-u mora biti advokat ili notar i treba ga imenovati u ugovoru. Njegova je zadaća upravljati ratama i osloboditi ih tek kada je za to predviđeni napredak gradnje potvrđen. Time između vaše uplate i investitora stoji nezavisno kontrolno tijelo.

Postane li investitor nesolventan, povjerenik je središnje mjesto za informacije. On zna koje su rate već oslobođene, a koje još nisu isplaćene. Još neoslobođeni iznosi vezani su za svrhu i ne smiju bez daljnjega poteći investitoru, jer nedostaje potvrđeni napredak gradnje. Funkciju povjerenika objašnjava pojmovni unos o povjereniku.

Rano uspostavite kontakt sa imenovanim povjerenikom i dokumentujte prepisku. Razjasnite koje su od vaših uplata već oslobođene, a koje još leže kod povjerenika. Ta je informacija odlučujuća za ocjenu vašeg položaja.

Otvori li se nad imovinom investitora stečajni postupak, sud imenuje stečajnog upravitelja i izdaje stečajni oglas. U njemu su navedeni mjerodavni rokovi, posebno rok za prijavu potraživanja i termin ispitnog ročišta. Pridržavajte se roka navedenog u oglasu kako ne biste ugrozili svoje potraživanje.

Prijavite svoje potraživanje pismeno kod stečajnog upravitelja i priložite ugovor, plan rata i dokaze o uplati. Na ispitnom ročištu odlučuje se o prijavljenim potraživanjima, dakle da li se priznaju ili osporavaju. Priznato potraživanje osnova je za kasnije sudjelovanje u postupku.

Važno je razlikovanje između osiguranih i neosiguranih zahtjeva. Položaj osiguran upisom u zemljišnu knjigu ili zahtjev iz bankarske garancije ili osiguranja stoji neovisno o općoj raspodjeli u stečaju. Puko novčano potraživanje prema investitoru bez osiguranja, naprotiv, pogađa stečajnu masu. Koje razvrstavanje vrijedi, treba pažljivo provjeriti.

Pored novca postavlja se pitanje same gradnje. Da li će se i kako projekt nastaviti ovisi o odlukama u stečajnom postupku te o vlasničkom i osiguravajućem stanju na objektu. U nekim slučajevima projekt se nastavlja, u drugima kupci moraju sami organizovati dovršenje.

Bude li zamjenski izvođač angažovan za dovršenje, njegove činidbe treba jasno razgraničiti od izvornog ugovora. Tačno zabilježite stanje gradnje pri preuzimanju, najbolje sa fotografijama i popisom zatečenog stanja, kako bi kasnije ostalo prepoznatljivo koja činidba potječe od nesolventnog investitora, a koja od novog izvođača.

Pokažu li se na već izvršenoj činidbi nedostaci, njihovo razvrstavanje i isticanje treba ocijeniti zasebno. Kako postupiti nakon primopredaje i koja prava postoje, produbljuje članak o pravima kod građevinskih nedostataka nakon primopredaje.

Stečaj investitora spaja ugovorno, osiguravajuće i stečajno pravo. Već razvrstavanje vašeg osiguranja i pitanje da li je zahtjev osiguran ili neosiguran zahtijeva tačnu provjeru ugovora, plana rata i isprave o osiguranju. Greške kod rokova ili kod prijave potraživanja kasnije se teško mogu ispraviti.

Rana advokatska podrška pomaže da se poduzmu pravi koraci u pravom redoslijedu, od uspostave kontakta sa povjerenikom preko pravovremene prijave potraživanja do isticanja zahtjeva iz bankarske garancije ili osiguranja. Pregled cijele teme nudi tematska stranica o ugovoru sa investitorom i BTVG-u.

I ako je već nastao spor o otvorenim uplatama ili činidbama, vrijedi rano razvrstavanje. Kako se pitanja plaćanja na gradnji mogu razviti, pokazuje članak o potraživanju naknade i uskraćivanju plaćanja.