Vaša prava kod kašnjenja gradnje: posljedice i odustanak prema § 918 ABGB, ugovorna kazna i ublažavanje prema § 1336 ABGB te naknada štete koja premašuje kaznu.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, građevinsko i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Kod građevinskih pitanja zajedno gledamo ugovor, dokaze, rokove i ekonomske posljedice.
Useljenje je bilo planirano, rok stoji u ugovoru i onda prođe bez gotove kuće. Kašnjenje gradnje nije samo neprijatno, ono košta novac, na primjer za produženo razdoblje najma, međufinansiranje ili zamjenski smještaj. Središnje pitanje glasi: koja sredstva pritiska i koje zahtjeve imate ako firma prekorači rok?
Austrijsko pravo za to nudi dva alata. § 918 ABGB uređuje posljedice zakašnjenja, od naknadnog roka preko naknade štete do odustanka. § 1336 ABGB odnosi se na ugovornu kaznu, često zvanu penal, kojom se šteta od zakašnjenja unaprijed paušalizuje. Oba se isprepliću i oba imaju jasne granice.
Ovaj članak objašnjava kada postoji kašnjenje gradnje, koje posljedice pokreće § 918 ABGB i kako djeluje kazna prema § 1336 ABGB, uključujući ublažavanje i odnos prema daljoj šteti. Iz perspektive advokata mnogo zavisi od toga da li su ugovoreni fiksan rok i kazna, jer to određuje koliko se lako zahtjevi mogu provesti.
Odgovorite na jedno ili dva pitanja o roku i ugovornoj kazni. Dobićete prvu procjenu svojih mogućnosti.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Kalendarski fiksan rok pokreće zakašnjenje bez opomene. Okviran ili nepostojeći rok zahtijeva dodatne korake.
Ako je rok samo okviran, niste automatski u poziciji da ističete posljedice zakašnjenja. Postavite firmi pisano primjeren naknadni rok za dovršenje. Tek nakon bezuspješnog isteka tog roka možete prema § 918 ABGB tražiti ispunjenje sa naknadom štete ili odustati od ugovora.
Dokumentujte opomenu i istek roka. Jasan pisani zahtjev stvara osnovu za dalje korake.
Ako rok dovršenja nedostaje, firma duguje uslugu u primjerenom roku. Zakašnjenje tada po pravilu pretpostavlja opomenu sa primjerenim naknadnim rokom. Pisano zabilježite do kada rad treba biti gotov i postavite konkretan rok.
Za budućnost se preporučuje obavezujući rok sa kaznom već u ugovoru. Najvažnije tačke ugovora obrađujemo u članku o provjeri ugovora o gradnji prije potpisa.
Kod fiksnog roka i ugovorene kazne ugovorna kazna dospijeva kod zakašnjenja, a da ne morate dokazati konkretnu štetu. Kazna podliježe prema § 1336 st. 2 ABGB sudskom pravu ublažavanja, dakle može se smanjiti kod prekomjernosti. Ako vaša stvarna šteta premašuje kaznu, prema § 1336 st. 3 ABGB dolazi u obzir naknada koja je premašuje.
Izračunajte dospjelu kaznu prema danima zakašnjenja i istaknite je pisano. Advokatski pregled razjašnjava visinu i provedbu.
Bez ugovorene kazne zahtjev se ravna prema § 918 ABGB. Možete tražiti ispunjenje i naknadu štete od zakašnjenja ili nakon postavljanja primjerenog naknadnog roka odustati. Štetu, na primjer dodatne troškove za zamjenski smještaj ili međufinansiranje, morate konkretno dokazati.
Prikupite dokaze o dodatnim troškovima uslijed zakašnjenja. Pravna procjena razjašnjava koje su stavke nadoknadive.
Zakašnjenje znači da dugovana usluga nije pružena u ugovoreno vrijeme. Odlučujuće je kako je rok bio ugovoren. Kod kalendarski određenog fiksnog roka, na primjer određenog dana ili kalendarske sedmice, zakašnjenje nastupa istekom roka, a da nije potrebna posebna opomena. Sam protek vremena je dovoljan.
Ako je rok samo okviran ili potpuno nedostaje, zakašnjenje po pravilu pretpostavlja opomenu. Pozivate dakle firmu da uslugu pruži unutar primjerenog naknadnog roka. Tek nakon bezuspješnog isteka tog roka možete isticati posljedice zakašnjenja. Pisani oblik opomene se snažno preporučuje, jer početak roka čini dokazivim.
Važno je još da je zakašnjenje pripisivo firmi. Odgađanja koja prouzrokuje sam naručilac, na primjer zakašnjelim prethodnim radovima ili izostalim odlukama, ne idu na teret firme. Uredna dokumentacija toka gradnje pomaže da se uzrok odgađanja kasnije pripiše. Ugovorni okvir produbljuje naša tematska stranica o ugovoru o gradnji i naknadi.
Kada postoji zakašnjenje, § 918 ABGB otvara pravo izbora. S jedne strane možete ostati pri ispunjenju i dodatno tražiti naknadu štete zbog zakašnjenja. To je često praktičan put kada objekat ionako treba dovršiti i radi se samo o posljedicama odgađanja.
S druge strane možete uz postavljanje primjerenog naknadnog roka izjaviti odustanak od ugovora. Odustanak dakle pretpostavlja da ste firmi prethodno postavili posljednji primjeren rok za naknadno ispunjenje i da je on bezuspješno istekao. Ako je usluga djeljiva, odustanak se može ograničiti na preostale dijelove.
Šteta od zakašnjenja obuhvata dodatne troškove koji nastaju upravo zbog odgađanja. U obzir dolaze na primjer troškovi produženog razdoblja najma, zamjenskog smještaja ili međufinansiranja. Te stavke se moraju konkretno dokazati. Ko od početka prikuplja dokaze, u znatno je boljoj poziciji za provedbu.
Ugovorna kazna prema § 1336 ABGB je unaprijed ugovoreni iznos koji se plaća kod neispunjenja ili zakašnjelog ispunjenja. U ugovoru o gradnji često se utvrđuje kao kazna po danu ili sedmici zakašnjenja. Njena velika prednost je da ne morate dokazati konkretnu štetu. Kazna dospijeva već zbog zakašnjenja, pod uslovom da je ono pripisivo firmi.
Visina kazne nije neograničena. Prema § 1336 st. 2 ABGB prekomjerna ugovorna kazna podliježe sudskom pravu ublažavanja. Ako dužnik dokaže da je kazna prekomjerna, sud je mora ublažiti, po potrebi nakon saslušanja vještaka. To pravo ublažavanja ne može se unaprijed valjano isključiti. Sud, međutim, prekomjernost ne ispituje po službenoj dužnosti, dužnik je mora istaknuti.
Ako stvarna šteta premašuje ugovorenu kaznu, povjerilac prema § 1336 st. 3 ABGB može istaknuti naknadu štete koja je premašuje. Naspram potrošača kao dužnika takvo proširenje, međutim, mora biti pojedinačno dogovoreno. Kazna dakle paušalizuje štetu, ali je ne ograničava nužno naviše.
Da li je ugovorena ugovorna kazna odlučuje kako postupate kod zakašnjenja i šta morate dokazati.
| Tačka | Kazna, § 1336 ABGB | Naknada štete, § 918 ABGB |
|---|---|---|
| Pretpostavka Šta je potrebno | Ugovorena kazna i pripisivo zakašnjenje | Pripisivo zakašnjenje, kod okvirnog roka nakon opomene |
| Dokaz štete Teret dokaza za štetu | Konkretan dokaz nije potreban | Konkretnu štetu od zakašnjenja treba dokazati |
| Visina Ograničenje | Ublažavanje kod prekomjernosti prema § 1336 st. 2 ABGB | Naknada stvarno nastale štete |
| Povrh toga Dalja šteta | Šteta koja premašuje moguća prema § 1336 st. 3 ABGB | Ispunjenje i naknada ili odustanak nakon naknadnog roka |
Naspram potrošača kao dužnika naknada štete koja premašuje kaznu prema § 1336 st. 3 ABGB mora biti pojedinačno dogovorena.
Provjerite kaznu umjesto da se slijepo oslonite: ugovorna kazna je snažno sredstvo pritiska, ali ne djeluje sama od sebe. Ona pretpostavlja pripisivo zakašnjenje i može se kod prekomjernosti sudski ublažiti prema § 1336 st. 2 ABGB. I na strani izvođača isplati se pogledati da li je tražena kazna opravdana i po visini primjerena. Dogovoriti prvi razgovor (72 eura) brzo razjašnjava koliko je jaka vaša pozicija.
Ko želi provesti zahtjeve iz zakašnjenja, treba jasnu dokaznu poziciju. Najprije osigurajte ugovoreni rok, dakle ugovor sa odredbom o roku i eventualne planove gradnje. Zabilježite stvarni napredak gradnje, fotografijama, građevinskim dnevnikom i prepiskom sa firmom. Tako se kasnije može dokazati kada je koja usluga bila gotova.
Kod okvirnog ili nepostojećeg roka postavite pisani naknadni rok i sačuvajte dokaz o dostavi. Kod kazne tačno obračunajte dane zakašnjenja i istaknite kaznu pisano. Kod konkretne štete prikupite dokaze o dodatnim troškovima uslijed zakašnjenja.
Ako se uz zakašnjenje pokaže i nedostatak na već izvedenom djelu, pitanja treba čisto razdvojiti. Kako prijaviti nedostatke i sačuvati rokove obrađujemo u članku o prijavi nedostataka i rokovima na objektu. Ako se radi o osiguranju dokaza prije spora, pomaže članak o osiguranju dokaza prije građevinskog spora.
To zavisi od roka. Kod kalendarski fiksnog roka zakašnjenje nastupa bez opomene istekom roka. Ako je rok samo okviran ili nedostaje, zakašnjenje po pravilu pretpostavlja opomenu sa primjerenim naknadnim rokom. Pisana opomena se preporučuje u svakom slučaju.
Da. Prema § 1336 st. 2 ABGB prekomjerna ugovorna kazna podliježe sudskom pravu ublažavanja. Ako dužnik dokaže da je kazna prekomjerna, sud je mora ublažiti. To pravo se unaprijed ne može valjano isključiti, ali dužnik mora istaknuti prekomjernost, jer je sud ne ispituje po službenoj dužnosti.
Ako stvarna šteta premašuje ugovornu kaznu, povjerilac prema § 1336 st. 3 ABGB može istaknuti štetu koja je premašuje. Naspram potrošača kao dužnika takvo proširenje, međutim, mora biti pojedinačno dogovoreno. Bez takve odredbe u odnosu na potrošača ostaje pri kazni.
Tematska stranica o ugovoru o djelu, usluzi, naknadi i roku dovršenja.
Zašto obavezujući rok sa kaznom treba stajati u ugovoru i na šta se još pazi.
Kako pravovremeno prijaviti nedostatke i koje rokove pritom morate sačuvati.
Kako ugovorna norma tretira rokove, primopredaju i zakašnjenje kada je ugovorena.
U građevinskom pravu odlučuju rokovi i dokazi. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000