Sredstva garancije prema § 932 ABGB u stepenastom redoslijedu: popravak prije sniženja cijene i raskida. Kada koje sredstvo djeluje na objektu.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, građevinsko i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Kod građevinskih pitanja zajedno gledamo ugovor, dokaze, rokove i ekonomske posljedice.
Na objektu se pojavljuje nedostatak. Mnogi naručioci znaju da im pripada garancija, ali ne znaju šta konkretno mogu tražiti. Smije li se odmah sniziti cijena? Može li se ugovor poništiti? Ili se izvođaču prvo mora dati prilika za naknadnu popravku? Austrijsko građansko pravo na to pitanje odgovara jasnim redoslijedom prvenstva.
Paragrafi 932 i 933 austrijskog Građanskog zakonika (ABGB) predviđaju četiri sredstva: popravak, zamjenu, sniženje cijene i raskid. Ta sredstva, međutim, ne stoje jedno pored drugog za slobodan izbor nego u zakonskom stepenastom redoslijedu. Ko zanemari taj redoslijed riskira da njegov zahtjev ostane bez učinka.
Ovaj članak objašnjava koje sredstvo djeluje kada, kojim redoslijedom morate postupati i na šta se obratiti pažnju pri ostvarivanju. Iz perspektive advokata, pravilan redoslijed često odlučuje o uspjehu ili neuspjehu cijelog zahtjeva.
Odgovorite na jedno ili dva pitanja o popravku i težini nedostatka. Dobićete prvu procjenu koje sredstvo dolazi u obzir.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Zakon stavlja popravak na prvo mjesto. Tek kada taj put otpadne, dolaze u obzir sniženje cijene ili raskid.
Primarno sredstvo garancije je popravak ili zamjena prema § 932 ABGB. Pisano pozovite izvođača da otkloni nedostatak u primjerenom roku. Tek kada izvođač odbije popravak, ne izvrši ga u primjerenom roku ili kada popravak ne uspije, otvaraju se sekundarna sredstva.
Prije poziva dokumentujte nedostatak fotografijama i datumom. Pravno formulisan rok osigurava vašu kasniju poziciju.
Kada popravak ne uspije i nedostatak je samo neznatan, možete sniziti naknadu. Sniženje cijene mjeri se odnosom između vrijednosti djela bez nedostatka i vrijednosti neispravnog djela. Poništenje cijelog ugovora ne bi dolazilo u obzir kod neznatnog nedostatka.
Izračun sniženja je zahtjevan i često se oslanja na vještačenje. Dajte provjeriti iznos prije nego što ga istaknete.
Kada nedostatak nije samo neznatan i popravak nije uspio, možete tražiti raskid. Ugovor se poništava: vraćate djelo koliko je to moguće i dobijate naknadu nazad. Kod objekata, međutim, raskid često nailazi na stvarne granice, jer se izvedena građevinska usluga teško može vratiti.
Da li je raskid u vašem slučaju ostvariv ili sniženje cijene ostaje realniji put, treba razjasniti prije prvog koraka.
ABGB raspoređuje sredstva garancije u dva stepena. Na prvom stepenu stoje primarna sredstva: popravak ili zamjena. Tu se sam nedostatak treba ukloniti i izraditi ugovoreno djelo. Na drugom stepenu stoje sekundarna sredstva sniženja cijene i raskida, koja obnavljaju poremećenu ravnotežu davanja i protivdavanja.
Taj redoslijed prema § 932 ABGB načelno je obavezujući. Ne možete odmah sniziti cijenu ili poništiti ugovor dok je popravak još moguć i razuman. Izvođač ima pravo na drugu priliku da sam otkloni nedostatak. Tek kada taj put otpadne, slijede sekundarna sredstva.
Do sekundarnih sredstava dolazite kada je popravak nemoguć, kada ga izvođač odbije, kada se ne izvrši u primjerenom roku ili kada bi za vas bio povezan sa znatnim neugodnostima. U tim slučajevima ne morate se više upućivati na naknadnu popravku.
Popravak je otklanjanje nedostatka na samom djelu, zamjena isporuka stvari bez nedostatka. Kod objekata u praksi gotovo uvijek u prvi plan dolazi popravak, jer zamjena cijelog objekta otpada. Imate pravo da izvođač otkloni nedostatak o svom trošku.
Da biste pokrenuli primarno sredstvo, pozivate izvođača na popravak i određujete mu primjeren rok. Šta je primjereno zavisi od vrste i obima nedostatka. Taj poziv trebate poslati pisano i dokazivo, jer je on polazna tačka za sve dalje korake.
Kada izvođač odbije popravak, pusti da rok protekne ili kada naknadna popravka ne uspije, prvi stepen je iscrpljen. Tada ne morate dopustiti da vam se nameću dalji pokušaji nego možete preći na sniženje cijene ili raskid.
Sredstva stoje u dva stepena. Sljedeći pregled prikazuje pretpostavku i učinak svakog sredstva.
| Sredstvo | Pretpostavka | Učinak |
|---|---|---|
| Primarno Popravak | Nedostatak je otklonjiv i razuman | Nedostatak se uklanja o trošku izvođača |
| Primarno Zamjena | Može se isporučiti stvar bez nedostatka | Kod objekta najčešće faktički isključena |
| Sekundarno Sniženje cijene | Popravak nije uspio, nedostatak ostaje | Naknada se srazmjerno snižava |
| Sekundarno Raskid | Popravak nije uspio, nedostatak nije neznatan | Ugovor se poništava |
Sekundarna sredstva djeluju tek kada je popravak nemoguć, odbijen, neuspješan ili nerazuman. Pregled ne zamjenjuje provjeru pojedinačnog slučaja.
Sniženje cijene smanjuje naknadu. Mjeri se takozvanom relativnom metodom izračuna: ugovorena cijena snižava se u odnosu u kojem vrijednost djela bez nedostatka stoji prema vrijednosti neispravnog djela. Sniženje cijene moguće je kod svakog neotklonjenog nedostatka, i kod neznatnog.
Raskid je poništenje ugovora. Dolazi u obzir samo kod nedostatka koji nije samo neznatan. Kod objekata raskid često nailazi na stvarne granice, jer se izvedena gradnja ne može lako vratiti. U mnogim slučajevima zato sniženje cijene ostaje realan put.
Koje od dva sekundarna sredstva nosi u vašem slučaju zavisi od težine nedostatka i od toga da li se davanje može poništiti. Oba sredstva su nezavisna od krivice. Ako se dodatno radi o posljedičnoj šteti, naknada štete prema § 933a ABGB provjerava se posebno.
Praktičan savjet: nemojte odmah preskočiti na sniženje cijene ili raskid. Prvo izvođaču pisano odredite primjeren rok za popravak i osigurajte nedostatak fotografijama. Ko zanemari stepenasti redoslijed, ponekad gubi svoj zahtjev. Dogovorite prvi razgovor (72 eura) i brzo razjasnite postupak.
Garancija za objekat zastarijeva prema § 933 ABGB tri godine od primopredaje. U tom roku morate svoja prava iz garancije po potrebi ostvariti sudski. Sam poziv na popravak ne čuva rok automatski, zbog čega datum primopredaje treba imati na umu.
Postupajte strukturisano: dokumentujte nedostatak, pisano zatražite popravak, odredite primjeren rok i zabilježite reakciju. Tek nakon bezuspješnog isteka okrećete se sekundarnim sredstvima. Ti koraci u pravilnom redoslijedu čine temelj svakog uspješnog ostvarivanja.
Kako se garancija razgraničava od naknade štete, obrađujemo u članku o garanciji ili naknadi štete. Kako pravovremeno prijaviti nedostatke nakon primopredaje, čitate u članku o pravima nakon primopredaje. Pregled nudi naša tematska stranica o građevinskim nedostacima i garanciji.
Po pravilu ne. ABGB raspoređuje sredstva stepenasto: izvođaču prvo pripada popravak. Tek kada je to nemoguće, odbijeno, neuspješno ili bi bilo nerazumno, možete preći na sniženje cijene ili raskid. Ko preskoči stepenasti redoslijed § 932 ABGB, riskira svoj zahtjev.
Raskid, dakle poništenje ugovora, pretpostavlja nedostatak koji nije samo neznatan. Kod neznatnog nedostatka ostaje samo sniženje cijene. Kod objekata raskid je uz to često otežan u stvarnosti, jer se gradnja teško može vratiti. Sniženje cijene je zato često realniji put.
Sniženje cijene slijedi relativnu metodu izračuna. Ugovorena naknada snižava se u odnosu u kojem vrijednost djela bez nedostatka stoji prema vrijednosti neispravnog djela. Utvrđivanje tih vrijednosti najčešće se oslanja na vještačenje. Advokatska provjera izračuna je smislena prije isticanja zahtjeva.
Tematska stranica o nedostacima na objektu, sredstvima i rokovima garancije prema ABGB.
Kako se garancija nezavisna od krivice razgraničava od naknade štete zasnovane na krivici.
Koji rokovi teku od primopredaje, ko šta mora dokazati i koja prava postoje.
Kako pravovremeno prijaviti nedostatak i koje rokove pritom treba poštovati.
U građevinskom pravu odlučuju rokovi i dokazi. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000