Baurecht
DE EN BKS
Menü
Građevinski nedostaci

Plijesan i vlaga kao građevinski nedostatak: uzrok, dokaz i zahtjevi

Plijesan i vlaga nakon useljenja: kada postoji građevinski nedostatak, kako je raspoređen teret dokazivanja prema § 924 ABGB i koji zahtjevi nastaju.

BRANDAUER Rechtsanwälte
Vaša kancelarija

BRANDAUER Rechtsanwälte

Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, građevinsko i privredno pravo

Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Kod građevinskih pitanja zajedno gledamo ugovor, dokaze, rokove i ekonomske posljedice.

Pozovite direktno +43 662 6280000 WhatsApp Pošaljite email Zakažite prvi razgovor (72 eura)
2. srpnja 2026. · Mag. Bernhard Brandauer, Rechtsanwalt

Nekoliko sedmica nakon useljenja pokažu se tamne mrlje u uglu sobe, tapeta se ljušti, u zraku se osjeća miris vlage. Plijesan i vlaga spadaju u najteže nedostatke u gradnji, jer pogađaju kvalitet stanovanja i zdravlje. Za pogođene se brzo postavlja pitanje da li je to građevinski nedostatak ili leži do vlastitog ponašanja.

Ovaj članak objašnjava kada plijesan i vlaga zasnivaju građevinski nedostatak, kako je raspoređen teret dokazivanja i koji zahtjevi dolaze u obzir. U središtu su garancija prema §§ 922 i 932 austrijskog Građanskog zakonika (ABGB), pravilo pretpostavke § 924 ABGB i naknada štete prema § 933a ABGB.

Naročito kod štete od vlage dokazna situacija odlučuje. Ko stanje rano osigura i izbjegne preuranjene sanacije, štiti svoje zahtjeve. Iz perspektive advokata spor se gotovo uvijek vodi preko vještačenja.

Svrstajte svoju situaciju

Građevinski nedostatak ili način stanovanja?

Odgovorite na jedno ili dva pitanja o uzroku i vremenskom toku. Dobićete prvu procjenu svojih mogućnosti.

Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.

01 Pitanje 1

Je li uzrok vlage razjašnjen?

Plijesan je samo simptom. Za vaše zahtjeve odlučujuće je da li uzrok leži u građevinskoj supstanci ili u načinu stanovanja.

Svi putevi na jednom mjestu

Pregled svih odgovora.

01

Ako se nedostatak pojavi u roku od šest mjeseci, pomaže vam pretpostavka § 924 ABGB.

Ako se plijesan pokaže u roku od šest mjeseci nakon primopredaje, pretpostavlja se da je nedostatak već postojao kod primopredaje. U tom razdoblju izvođač mora dokazati suprotno. To znatno jača vaš položaj kod ostvarivanja zahtjeva iz garancije.

Osigurajte stanje odmah fotografijama i dokumentujte vremenski tok od primopredaje. Advokatska provjera razjašnjava da li je popravak, sniženje cijene ili naknada štete pravi put i kako da iskoristite rok.

02

Nakon prvih šest mjeseci vi nosite teret dokazivanja za nedostatak.

Ako se plijesan pojavi tek nakon prvih šest mjeseci, morate dokazati da je uzrok građevinski nedostatak i da je već bio prisutan kod primopredaje. To po pravilu uspijeva samo uz vještačenje koje razgraničava građevinski uzrok od načina stanovanja.

Rok garancije za nepokretne stvari iznosi tri godine od primopredaje. Dajte brzo provjeriti da li je rok očuvan i da li vještačenje dokazuje nedostatak. Što se stanje ranije osigura, to je bolja vaša dokazna situacija.

03

Kod spornog uzroka odlučuje vještačenje.

Ako je između vas i izvođača sporno da li plijesan potiče od građevinskog nedostatka ili od načina stanovanja, nema puta mimo vještačenja. Nalaz razjašnjava da li postoji toplotni most, pogrešna izolacija ili greška u projektovanju ili su provjetravanje i grijanje uzrok.

Prethodno osigurajte stanje sa dokazima i izbjegavajte preuranjene sanacije koje uništavaju nalaz. Advokatsko vođenje razjašnjava da li je sudsko osiguranje dokaza razumno i kako da pripremite svoje zahtjeve.

04

Ako uzrok leži u načinu stanovanja, po pravilu nema zahtjeva iz garancije.

Ako je plijesan jasno posljedica načina stanovanja, na primjer prerijetkog provjetravanja ili nedovoljnog grijanja, ne postoji građevinski nedostatak. Zahtjevi iz garancije i naknade štete prema izvođaču tada otpadaju, jer je djelo izrađeno bez nedostatka.

Razgraničenje je ipak često teže nego što izgleda, jer građevinski uzroci i uzroci vezani za korištenje mogu djelovati zajedno. Prije nego što odustanete od zahtjeva, isplati se stručno razjašnjenje stvarnog uzroka.

Kada je plijesan građevinski nedostatak

Djelo je manjkavo ako mu nedostaje ugovoreno ili uobičajeno pretpostavljeno svojstvo. To proizlazi iz §§ 922 i 1167 ABGB. Stan ili kuća moraju biti suhi i prikladni za stanovanje. Ako vlaga izlazi iz građevinske supstance i stvara se plijesan, to pretpostavljeno svojstvo nedostaje.

Plijesan je pritom samo simptom. Pravno odlučujuće pitanje je uzrok. Ako leži u građevinskoj supstanci, na primjer u toplotnom mostu, nedostajućoj ili pogrešnoj izolaciji ili grešci u projektovanju, radi se o građevinskom nedostatku. Ako pak počiva isključivo na načinu stanovanja, nedostaje nedostatak djela.

U praksi građevinski uzroci i uzroci vezani za korištenje često djeluju zajedno. Toplotni most može pogodovati plijesni koja bi možda bila izbježiva naročito intenzivnim provjetravanjem. To razgraničenje je suština gotovo svakog spora i može se pouzdano ocijeniti samo uz stručnu pomoć.

Teret dokazivanja i šestomjesečni rok prema § 924 ABGB

Za ostvarivanje vaših zahtjeva teret dokazivanja je odlučujući. Prema § 924 ABGB pretpostavlja se da je nedostatak već postojao kod primopredaje ako se pojavi u roku od šest mjeseci nakon toga. U tom razdoblju izvođač mora dokazati suprotno.

Ako se plijesan dakle pojavi u prvih šest mjeseci, to olakšanje dokazivanja ide vama u korist. Ne morate dokazivati da je uzrok već bio prisutan kod primopredaje. Izvođač nosi teret da dokaže odsustvo nedostatka u trenutku primopredaje.

Nakon isteka šest mjeseci teret dokazivanja se obrće. Tada morate dokazati da postoji građevinski nedostatak i da je već postojao kod primopredaje. To po pravilu uspijeva samo uz vještačenje. Rok garancije za nepokretne stvari iznosi tri godine od primopredaje.

Garancija i naknada štete

Ako postoji građevinski nedostatak, na raspolaganju su vam sredstva garancije prema § 932 ABGB. Prvenstveno možete tražiti popravak, dakle otklanjanje uzroka nedostatka. Tek kada je to nemoguće ili nesrazmjerno ili se odbija, dolaze u obzir sniženje cijene ili, kod nedostatka koji nije neznatan, raskid.

Pored toga može postojati zahtjev za naknadu štete prema § 933a ABGB ako izvođača tereti krivica. Taj obuhvata ne samo nedostatak sam, nego i posljedične štete, na primjer oštećeni namještaj ili troškove zamjene. Ovdje načelno oštećeni nosi teret dokazivanja za krivicu.

Plijesan često dotiče i zdravlje. Dajte pogođena mjesta stručno procijeniti i ukloniti, nezavisno od pravnog razjašnjenja. Sanacija uzroka i pitanje naknade tretiraju se odvojeno, ali bi se trebali dokumentovati od početka.

Svrstajte uzrok

Građevinski nedostatak ili način stanovanja kao uzrok

Sljedeći pregled navodi tipične indicije. Pouzdano svrstavanje pruža samo vještačenje.

Indicije za uzrok vlage i plijesni
Obilježje Govori za građevinski nedostatak Govori za način stanovanja
Mjesto pojave Na toplotnim mostovima, spojevima ili dijelovima u dodiru sa tlom Iza namještaja na vanjskim zidovima bez građevinske slabe tačke
Vremenski tok Pojavljuje se brzo nakon useljenja ili nakon kiše Razvija se postepeno uz malo provjetravanja
Prateće okolnosti Vidljive pukotine, prokvašenost, nedostajuća izolacija Visoka vlažnost prostora bez građevinskog nalaza

Ta obilježja su indicije, ne dokazi. Građevinski uzroci i uzroci vezani za korištenje mogu djelovati zajedno.

Važno: ne sanirajte preuranjeno. Ko ukloni plijesan i zatvori zid prije nego što je uzrok dokumentovan, često uništi odlučujući dokaz. Najprije osigurajte stanje fotografijama i pozovite vještaka. Želite li razgovarati o svom slučaju, možete dogovoriti prvi razgovor (72 eura).

Šta uraditi kao pogođena osoba

Dokumentujte pojavu odmah i temeljito: fotografije pogođenih mjesta, datum prvog pojavljivanja i vremenski odnos prema primopredaji. Zabilježite i pri kakvom vremenu i na kojim dijelovima građevine se plijesan pojavljuje. Ti zapisi su osnova svake pravne ocjene.

Prijavite nedostatak pisano svom ugovornom partneru i postavite rok za popravak. Za sada se suzdržite od vlastite sanacije, dok god uzrok nije osiguran. Pozovite vještaka koji razgraničava građevinski uzrok od načina stanovanja.

Kod spornog uzroka ili roka koji ističe razuman je rani pravni savjet. Advokatska procjena razjašnjava da li dolazi u obzir sudsko osiguranje dokaza i koje sredstvo garancije nosi. Pregled nudi naša tematska stranica o građevinskim nedostacima i garanciji.

FAQ

Plijesan i vlaga kao građevinski nedostatak.

Je li plijesan automatski građevinski nedostatak? +

Ne. Plijesan je samo simptom. Građevinski nedostatak postoji ako uzrok leži u građevinskoj supstanci, na primjer u toplotnom mostu, nedostajućoj izolaciji ili grešci u projektovanju. Ako plijesan počiva isključivo na načinu stanovanja, nedostaje nedostatak djela. Razgraničenje redovno razjašnjava vještak.

Ko mora dokazati da postoji građevinski nedostatak? +

Ako se plijesan pojavi u roku od šest mjeseci nakon primopredaje, prema § 924 ABGB pretpostavlja se da je nedostatak već tada postojao. Tada izvođač mora dokazati odsustvo nedostatka. Nakon isteka tog roka vi nosite teret dokazivanja i obično vam treba vještačenje.

Smijem li sam ukloniti plijesan prije nego što je uzrok razjašnjen? +

Iz zdravstvenih razloga stručno uklanjanje je razumno. Sa pravne strane trebali biste stanje prethodno dokumentovati sa osiguranim dokazima, jer preuranjena sanacija može uništiti odlučujući dokaz o uzroku. Najprije osigurajte fotografije i pozovite vještaka.

Dublje teme

Povezane teme o građevinskim nedostacima i dokazu

Građevinski nedostaci i garancija

Tematska stranica o nedostacima u gradnji, od prijave do izbora pravog sredstva.

Građevinski nedostaci nakon primopredaje

Koja vam prava pripadaju kada se nedostaci pokažu tek nakon useljenja.

Osiguranje dokaza prije spora

Kako osigurati stanje prije nego što sanacija promijeni nalaz.

Vještačenje u građevinskom sporu

Koju ulogu nalaz igra u razjašnjenju uzroka i u postupku.

Teme
plijesanvlagagrađevinski nedostatakgarancijaABGB

Nedostaci, spor oko naknade, građevinski spor na pomolu?

U građevinskom pravu odlučuju rokovi i dokazi. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.

+43 662 6280000 [email protected] Zakažite prvi razgovor (72 eura)
Kontakt

Direktna linija do kancelarije.

Adresa

BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg