Razumijevanje primopredaje i preuzimanja građevine: koje pravne posljedice pokreće, zašto je važan zapisnik o primopredaji i kada preuzeti samo uz prigovor.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, građevinsko i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Kod građevinskih pitanja zajedno gledamo ugovor, dokaze, rokove i ekonomske posljedice.
Na kraju gradnje stoji preuzimanje gotove građevine. Mnogi naručioci potcjenjuju da je preuzimanje mnogo više od formalne završne tačke. Ono je pravni akt koji pokreće više važnih pravnih posljedica i znatno mijenja vašu poziciju.
Preuzimanjem rizik za građevinu prelazi na naručioca, naknada dospijeva, a garancijski rok počinje teći. Ko građevinu preuzme bez prigovora iako su nedostaci vidljivi, može sebi otežati poziciju. Obrnuto, preuzimanje uz prigovor osigurava prava naručioca.
Ovaj članak objašnjava koje pravne posljedice pokreće preuzimanje, zašto je zapisnik o primopredaji toliko važan i na šta trebate paziti kod formalnog preuzimanja. Iz advokatske perspektive preuzimanje je jedan od najosjetljivijih trenutaka u toku gradnje.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o svojoj situaciji i vidljivim nedostacima. Dobićete prvu procjenu.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Preuzimanje je pravni akt sa značajnim posljedicama. Presudno je da li tek preuzimate ili ste već preuzeli.
Ako kod preuzimanja primijetite nedostatke ili otvorene preostale radove, trebate ih zabilježiti u zapisniku o primopredaji i preuzimanje izjaviti samo uz prigovor. Tako čuvate svoja prava na popravak i izbjegavate da vam se predbaci preuzimanje bez prigovora. Zatražite popravak uz određivanje roka.
Dajte sastaviti precizan zapisnik o primopredaji u kojem su opisani svi utvrđeni nedostaci. To je kasnije važno dokazno sredstvo.
Ako građevina djeluje bez nedostataka, smijete je preuzeti. I tada zapisnik o primopredaji ima smisla, jer bilježi stanje kod preuzimanja. Preuzimanjem rizik prelazi na vas, naknada dospijeva, a garancijski rok počinje teći. Kod građevina on prema § 933 ABGB iznosi tri godine.
Skrivene nedostatke koje kod preuzimanja niste mogli prepoznati možete istaknuti i kasnije. Takve nedostatke prijavite odmah nakon otkrića.
Ako ste građevinu preuzeli bez prigovora, vidljivi nedostaci koje niste istakli mogu vam se predbaciti na štetu. Za skrivene nedostatke koji kod preuzimanja nisu bili vidljivi garancijska prava ipak ostaju. Garancijski rok teče od preuzimanja.
Provjerite koji su nedostaci kod preuzimanja bili vidljivi, a koji skriveni. Ta razlika odlučuje o vašim zahtjevima. Advokatska procjena stvara jasnoću.
Preuzimanje je prihvat gotove građevine od strane naručioca. Njime rizik za građevinu prelazi na naručioca. Ako građevina nakon preuzimanja slučajno propadne, na primjer kroz događaj bez ičije krivice, to načelno snosi naručilac. Do preuzimanja rizik leži kod izvođača.
Preuzimanjem osim toga dospijeva naknada. Prema § 1170 ABGB naknada se načelno plaća nakon dovršenja građevine. Preuzimanje označava trenutak od kojeg izvođač može tražiti plaćanje, ukoliko je građevina izvedena u skladu s ugovorom.
Konačno, preuzimanjem počinje teći garancijski rok. Kod građevina on prema § 933 ABGB iznosi tri godine. Unutar tog roka možete istaknuti garancijske zahtjeve za nedostatke koji su kod preuzimanja već postojali, ali nisu nužno bili vidljivi.
Ako kod preuzimanja primijetite nedostatke, trebate građevinu preuzeti samo uz prigovor. Nedostatke zabilježite u zapisniku o primopredaji i izričito zadržite prava na popravak. Tako izbjegavate da vam se kasnije predbaci da ste građevinu prihvatili bez prigovora uprkos vidljivim nedostacima.
Zapisnik o primopredaji je središnji dokument preuzimanja. Opisuje stanje građevine, bilježi utvrđene nedostatke i otvorene preostale radove te dokumentuje trenutak preuzimanja. U kasnijem sporu on je važno dokazno sredstvo o stanju kod preuzimanja.
I ako građevina djeluje bez nedostataka, zapisnik ima smisla. Stvara jasnoću o preuzetom stanju i početku garancijskog roka. Ostavite sebi dovoljno vremena za sastavljanje i potpisivanje i pažljivo provjerite građevinu.
Kako se pravno stanje mijenja preuzimanjem.
| Tačka | Prije preuzimanja | Od preuzimanja |
|---|---|---|
| Rizik Rizik leži kod izvođača | Rizik prelazi na naručioca | Mjerodavan je trenutak preuzimanja |
| Naknada Još ne dospijeva | Dospijeva nakon dovršenja (§ 1170 ABGB) | Kod izvedbe u skladu s ugovorom |
| Garancija Rok još ne teče | Rok počinje, tri godine (§ 933 ABGB) | Za građevine |
Pregled prikazuje bitne posljedice. Ne zamjenjuje provjeru pojedinačnog slučaja.
Ako ste građevinu preuzeli bez prigovora iako su nedostaci bili vidljivi, to vam može otežati provođenje. Za skrivene nedostatke koji kod preuzimanja nisu bili vidljivi garancijska prava ipak ostaju. Presudno je stoga razgraničenje između vidljivih i skrivenih nedostataka.
Pokaže li se skriveni nedostatak tek nakon preuzimanja, trebate ga nakon otkrića odmah prijaviti i zaštititi svoja prava. Kako ispravno istaknuti prijavu nedostataka, pročitajte u članku o prijavi nedostataka i rokovima. Koja prava imate nakon primopredaje, objašnjava članak o građevinskim nedostacima nakon primopredaje.
Širi kontekst garancije i naknade štete obrađuje članak o garanciji i naknadi štete. Pregled nudi naša tematska stranica o primopredaji i prijavi nedostataka.
Savjet iz prakse: Građevinu nikada ne preuzimajte pod vremenskim pritiskom. Pažljivo provjerite građevinu, vidljive nedostatke zabilježite u zapisniku i kod nedostataka preuzmite samo uz prigovor. Kod nesigurnosti o posljedicama preuzimanja isplati se provjera. Dogovorite prvi razgovor (72 eura) i razjasnite svoju poziciju.
Preuzimanjem rizik za građevinu prelazi na naručioca, naknada dospijeva prema § 1170 ABGB, a garancijski rok počinje teći. Kod građevina on prema § 933 ABGB iznosi tri godine. Preuzimanje je stoga pravni akt sa značajnim posljedicama, a ne puki formalni čin.
Da. Ako kod preuzimanja primijetite nedostatke, trebate ih zabilježiti u zapisniku o primopredaji i preuzimanje izjaviti samo uz prigovor. Tako osiguravate prava na popravak i izbjegavate da vam se predbaci preuzimanje bez prigovora.
Da. Za skrivene nedostatke koji kod preuzimanja nisu bili vidljivi garancijska prava ostaju, čak i ako ste preuzeli bez prigovora. Takav nedostatak prijavite odmah nakon otkrića. Mjerodavan je garancijski rok, koji teče od preuzimanja.
Tematska stranica o primopredaji građevine i ispravnoj prijavi nedostataka.
Kako ispravno prijaviti nedostatke i koje rokove pritom morate poštovati.
Koja prava imate kada se nakon primopredaje pojave nedostaci na građevini.
Razlika između garancije i naknade štete kod građevinskih nedostataka i kako se obje dopunjuju.
U građevinskom pravu odlučuju rokovi i dokazi. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000