Bauträger insolvent: was Käuferinnen und Käufer sofort prüfen sollten

Im ersten Schritt geht es um Klarheit über die eigene Lage. Prüfen Sie, wie viel Sie bereits gezahlt haben, welcher Bauabschnitt dafür erreicht wurde und wie Ihre Vorauszahlungen nach dem BTVG gesichert sind. Diese drei Punkte bestimmen, wie stark Ihre Position ist und welche Schritte als Nächstes sinnvoll sind.

Sehen Sie in Vertrag und Ratenplan nach, ob eine grundbücherliche Sicherung mit Ratenplan, eine Bankgarantie oder eine Versicherung vereinbart ist und wer als Treuhänder benannt wurde. Nehmen Sie Kontakt zum Treuhänder auf, denn er kennt den Stand der Raten und der Freigaben und ist im Ernstfall eine zentrale Auskunftsstelle.

Halten Sie alle Zahlungen lückenlos fest und ordnen Sie jeden Beleg dem jeweiligen Bauabschnitt zu. Vermeiden Sie überstürzte weitere Zahlungen, bevor die Lage geklärt ist. Eine frühe rechtliche Einschätzung verhindert, dass Sie in der Unsicherheit Schritte setzen, die Ihre Position schwächen.

Der Kern des BTVG ist der Schutz der Vorauszahlungen. Weil die Erwerberin oder der Erwerber für eine erst künftig entstehende Leistung in Vorlage tritt, schreibt das Gesetz eine Sicherung vor. Sie kann schuldrechtlich über eine Bankgarantie oder Versicherung erfolgen, dinglich über eine grundbücherliche Sicherung in Verbindung mit einem Ratenplan oder über eine pfandrechtliche Sicherung am Objekt.

Beim häufigen Ratenplanmodell ist die Zahlung an den Baufortschritt geknüpft: Sie zahlen jeweils erst, wenn der vereinbarte Bauabschnitt erreicht und bestätigt ist. Dadurch steht Ihrer Zahlung stets ein entsprechender Wert am Bau gegenüber. Die Details des Ratenplans vertieft der Lexikoneintrag zum Ratenplan.

Welches Modell in Ihrem Fall gilt, steht im Vertrag und entscheidet maßgeblich über Ihre Position im Insolvenzfall. Den Gesamtüberblick über das Sicherungssystem und seine Risiken bietet der Beitrag zu den Risiken des Bauträgervertrags nach dem BTVG.

Der Treuhänder muss nach dem BTVG ein Rechtsanwalt oder Notar sein und ist im Vertrag namentlich zu nennen. Seine Aufgabe ist es, die Raten zu verwalten und sie erst freizugeben, wenn der dafür vorgesehene Baufortschritt bestätigt ist. Damit steht zwischen Ihrer Zahlung und dem Bauträger eine unabhängige Kontrollinstanz.

Wird der Bauträger insolvent, ist der Treuhänder eine zentrale Auskunftsstelle. Er weiß, welche Raten bereits freigegeben und welche noch nicht ausgezahlt sind. Noch nicht freigegebene Beträge sind zweckgebunden und dürfen nicht ohne Weiteres an den Bauträger fließen, weil der bestätigte Baufortschritt fehlt. Die Funktion des Treuhänders erläutert der Lexikoneintrag zum Treuhänder.

Nehmen Sie früh Kontakt zum benannten Treuhänder auf und dokumentieren Sie den Schriftverkehr. Klären Sie, welche Ihrer Zahlungen bereits freigegeben wurden und welche noch beim Treuhänder liegen. Diese Information ist für die Beurteilung Ihrer Position entscheidend.

Wird über das Vermögen des Bauträgers ein Insolvenzverfahren eröffnet, bestellt das Gericht einen Insolvenzverwalter und erlässt ein Insolvenzedikt. Darin sind die maßgeblichen Fristen genannt, insbesondere die Frist zur Anmeldung von Forderungen und der Termin der Prüfungstagsatzung. Halten Sie sich an die im Edikt genannte Frist, um Ihre Forderung nicht zu gefährden.

Melden Sie Ihre Forderung schriftlich beim Insolvenzverwalter an und legen Sie Vertrag, Ratenplan und Zahlungsbelege bei. In der Prüfungstagsatzung wird über die angemeldeten Forderungen entschieden, also ob sie anerkannt oder bestritten werden. Eine anerkannte Forderung ist die Grundlage für eine spätere Beteiligung am Verfahren.

Wichtig ist die Trennung zwischen gesicherten und ungesicherten Ansprüchen. Eine grundbücherlich gesicherte Position oder ein Anspruch aus einer Bankgarantie oder Versicherung steht unabhängig von der allgemeinen Verteilung in der Insolvenz. Eine bloße Geldforderung gegen den Bauträger ohne Sicherung trifft dagegen die Insolvenzmasse. Welche Einordnung gilt, ist sorgfältig zu prüfen.

Neben dem Geld stellt sich die Frage nach dem Bau selbst. Ob und wie das Vorhaben fortgeführt wird, hängt von den Entscheidungen im Insolvenzverfahren und von der Eigentümer- und Sicherungslage am Objekt ab. In manchen Fällen wird das Projekt fortgeführt, in anderen müssen die Erwerber die Fertigstellung selbst organisieren.

Wird ein Ersatzunternehmer mit der Fertigstellung beauftragt, sind dessen Leistungen klar vom ursprünglichen Vertrag abzugrenzen. Halten Sie den Bauzustand bei Übernahme genau fest, am besten mit Fotos und einer Bestandsaufnahme, damit später erkennbar bleibt, welche Leistung vom insolventen Bauträger und welche vom neuen Unternehmer stammt.

Zeigen sich an der bereits erbrachten Leistung Mängel, ist deren Zuordnung und Geltendmachung gesondert zu beurteilen. Wie Sie nach einer Übergabe vorgehen und welche Rechte bestehen, vertieft der Beitrag zu den Rechten bei Baumängeln nach der Übergabe.

Die Insolvenz eines Bauträgers verbindet Vertrags-, Sicherungs- und Insolvenzrecht. Schon die Einordnung Ihrer Sicherung und die Frage, ob ein Anspruch gesichert oder ungesichert ist, verlangt eine genaue Prüfung von Vertrag, Ratenplan und Sicherungsurkunde. Fehler bei Fristen oder bei der Forderungsanmeldung lassen sich später kaum mehr korrigieren.

Eine frühe anwaltliche Begleitung hilft, die richtigen Schritte in der richtigen Reihenfolge zu setzen, von der Kontaktaufnahme mit dem Treuhänder über die fristgerechte Forderungsanmeldung bis zur Geltendmachung von Ansprüchen aus einer Bankgarantie oder Versicherung. Den Überblick über das gesamte Thema bietet die Schwerpunktseite zum Bauträgervertrag und BTVG.

Auch wenn bereits ein Streit über offene Zahlungen oder Leistungen entstanden ist, lohnt sich die frühe Einordnung. Wie sich Zahlungsfragen am Bau entwickeln können, zeigt der Beitrag zur Werklohnforderung und Zahlungsverweigerung.