§ 7 BTVG nimmt Abgaben, Steuern und Kosten der Vertragserrichtung aus der Erwerbersicherung aus. Was die Ausnahme bedeutet und wie Käufer Kostenpositionen prüfen.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburger Kanzlei für Immobilienrecht, Baurecht und Unternehmensrecht
Hinter jeder Mandatsbetreuung steht ein eingespieltes Team aus Rechtsanwälten, Juristen und Spezialisten. Baurechtliche Fragen prüfen wir mit Blick auf Vertrag, Beweise, Fristen und wirtschaftliche Folgen.
§ 7 Abs. 1 BTVG nimmt Zahlungen für Abgaben und Steuern sowie für Kosten der Vertragserrichtung und -abwicklung von der dort geregelten Erwerbersicherung aus. Diese Sicherung schützt vor dem Verlust bestimmter Zahlungen aus einem Bauträgervertrag. Die Ausnahme entscheidet für sich genommen weder darüber, ob eine einzelne Position geschuldet ist, noch ob sie richtig berechnet wurde.
Für jede Kostenposition sind ihre Rechtsgrundlage, der Zahlungsempfänger und die zugrunde liegende Leistung maßgeblich. Dieser Beitrag behandelt genau diese Abgrenzung. Einen Überblick über die Sicherungsmodelle und die Rolle des Treuhänders bietet der Beitrag Bauträgervertrag und BTVG: Risiken erkennen.
Wählen Sie die Position aus Ihrer Abrechnung. Die Hinweise nennen die Unterlagen, die für eine erste Prüfung wichtig sind.
Die Bezeichnung auf einer Abrechnung ersetzt die Prüfung der Rechtsgrundlage und der tatsächlich erbrachten Leistung.
Prüfen Sie, auf welcher Vorschrift oder Vereinbarung die Zahlung beruht, wer sie verlangt und ob ein Bescheid oder eine nachvollziehbare Abrechnung vorliegt. Die Ausnahme von der BTVG-Sicherung entscheidet nicht darüber, ob die Steuer oder Abgabe geschuldet ist.
Vergleichen Sie den Vertrag mit der Honorarnote oder Abrechnung. Daraus sollte hervorgehen, welche konkrete Arbeit verrechnet wird, wer sie erbracht hat und auf welcher Grundlage das Entgelt verlangt wird. Die BTVG-Ausnahme beantwortet diese Fragen nicht.
Halten Sie fest, welche Leistung oder welcher Anspruch hinter dem Betrag steht. Prüfen Sie danach, ob es sich um eine Abgabe, Kosten der Vertragserrichtung oder eine andere Leistung im Zusammenhang mit dem Bauträgervertrag handelt.
§ 1 Abs. 1 BTVG erfasst bestimmte Bauträgerverträge, bei denen der Erwerber vor Fertigstellung mehr als 150 Euro je Quadratmeter Nutzfläche an den Bauträger oder an Dritte zahlen muss. Zahlungen für Sonder- oder Zusatzleistungen können in diesen Anwendungsbereich fallen, wenn sie vom Bauträger angeboten oder vorgegeben werden. Welche Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sind, ergibt sich aus Vertrag, Leistung und Zahlungsablauf.
Erst innerhalb dieses gesetzlichen Anwendungsbereichs stellt sich die Frage, welche Zahlungen nach § 7 BTVG zu sichern sind. Die Sonderregeln zu Steuern und Vertragserrichtung betreffen die Sicherungspflicht und ersetzen keine Prüfung des übrigen Vertrags. Die Schwerpunktseite zum Bauträgervertrag nach dem BTVG erklärt den allgemeinen Sicherungsrahmen. Für vereinbarte Sonder- und Zusatzleistungen lesen Sie auch den Beitrag zu Sonderwünschen im Bauträgervertrag.
§ 7 Abs. 1 BTVG verpflichtet den Bauträger grundsätzlich, den Erwerber gegen den Verlust der Zahlungen aus dem Bauträgervertrag zu sichern. Ausgenommen sind Zahlungen des Erwerbers für Abgaben und Steuern sowie für Kosten der Vertragserrichtung und -abwicklung. Die gesetzliche Sicherung erstreckt sich daher nicht automatisch auf diese Kostenarten.
Die gesetzliche Kategorie ist wichtiger als eine Überschrift wie Nebenkosten, Pauschale oder Aufwand. Eine andere vertragliche Sicherheit oder ein Schutz aus einer weiteren Rechtsgrundlage kann gesondert bestehen. Für die BTVG-Einordnung muss klar sein, wofür der Betrag verlangt wird und wie er rechtlich begründet ist.
Die Ausnahme nimmt eine Position aus der gesetzlichen Pflicht zur Sicherung gegen Zahlungsverlust heraus. Sie hebt eine vertragliche Zahlungspflicht oder eine gesetzliche Abgabe nicht auf. Ob und wann ein Betrag geschuldet ist, richtet sich nach der Anspruchsgrundlage, der Vereinbarung und den dazugehörigen Fälligkeitsregeln.
§ 7 Abs. 2 BTVG sieht mehrere gesetzliche Sicherungsformen vor. Welche Zahlungen eine konkret gewählte Sicherung erfasst, ergibt sich aus dem dazugehörigen Nachweis. Der Ratenplan folgt eigenen Zahlungsschritten, die mit dem Zahlungsplan im Vertrag abzugleichen sind. Bei einer ausgenommenen Position bleibt die Reichweite der Sicherung von der Frage zu trennen, ob die Rechnung berechtigt ist.
§ 4 Abs. 1 Z 3 BTVG verlangt Angaben zum Preis, zu Beträgen für Sonder- oder Zusatzleistungen und Informationen über damit verbundene Abgaben, Steuern und Kosten der Vertragserrichtung und -abwicklung. Nach Z 7 muss der Vertrag auch die Art der Sicherung erkennen lassen. Diese Angaben helfen, vereinbarte Leistungen, Kostenpositionen und Sicherungsnachweis miteinander zu vergleichen.
Legen Sie daher Bauträgervertrag, Kostenaufstellung, Rechnung oder Honorarnote und die Unterlagen zur Sicherung nebeneinander. Prüfen Sie, ob Empfänger, Leistung, Betrag und vertragliche Grundlage zusammenpassen. Das Gesetz verlangt Informationen über die verbundenen Kosten; aus einer Erwähnung im Vertrag folgt noch nicht, dass jede verrechnete Position in der verlangten Höhe geschuldet ist. Die Rolle eines Treuhänders bei der Sicherungsabwicklung ist davon getrennt zu prüfen.
Der Anwendungsbereich des § 1 Abs. 1 BTVG kann Zahlungen an Dritte erfassen. § 2 Abs. 4 BTVG behandelt auch eine Verbindung als Bauträgervertrag, bei der der Erwerber sein Recht an der Liegenschaft von einem Dritten erwirbt und dieser Vertrag mit dem Vertrag über die Errichtung oder durchgreifende Erneuerung des Gebäudes eine wirtschaftliche Einheit bildet.
§ 7 Abs. 4 BTVG enthält dazu eine eigene Fälligkeitsregel für Ansprüche des Bauträgers und eines Dritten nach § 2 Abs. 4. Solche Ansprüche werden erst fällig, wenn und soweit die gesetzlich vorgesehenen Sicherungen vorliegen. Daraus folgt keine pauschale Regel für jede Rechnung eines Dritten. Entscheidend bleiben Anspruchsgrundlage, Vertragspartner und die wirtschaftliche Verbindung der Verträge.
Notieren Sie für jede Position den verlangten Betrag, den Anspruchsteller, die Rechtsgrundlage, die konkrete Leistung und den im Vertrag genannten Zahlungstermin. Ordnen Sie danach ein, ob es um eine Abgabe, Steuer, Vertragserrichtung oder eine andere Leistung geht. Vergleichen Sie diese Einordnung mit dem Sicherungsnachweis und dem Zahlungsplan.
Bei unklaren Pauschalen können Sie eine schriftliche Erklärung zu Leistung, Empfänger und Berechnung verlangen. Bevor Sie eine Zahlung zurückhalten oder eine Rechnung anerkennen, sollte die gesamte Vertrags- und Abrechnungslage geprüft werden. Die Ausnahme in § 7 Abs. 1 BTVG allein beantwortet weder die Fälligkeit noch die Berechtigung einer konkreten Forderung. Für den Zeitpunkt von Ratenzahlungen lesen Sie auch den Beitrag zum Bauträger-Ratenplan. Wenn das Bauwerk auf fremdem Grund steht, erläutert der Beitrag zum Superädifikat auf fremdem Grund die Eigentumsfrage.
Rechtsnews abonnieren: Neue Beiträge und rechtliche Hinweise der Kanzlei erhalten Sie mit BRANDaktuellen Rechtsnews. Newsletter abonnieren.
Wenn Sie Vertrag, Kostenaufstellung und Sicherungsnachweis besprechen möchten, können Sie ein Erstgespräch vereinbaren.
§ 7 Abs. 1 BTVG nimmt Zahlungen für Steuern von der dort geregelten Sicherungspflicht aus. Die Steuerpflicht und die Berechnung der Grunderwerbsteuer sind davon getrennt zu beurteilen.
Die Ausnahme aus der BTVG-Sicherung entscheidet nicht über die Zahlungspflicht. Dafür sind insbesondere die vertragliche Grundlage, die konkrete Leistung und die Abrechnung maßgeblich.
Nein. § 1 Abs. 1 BTVG berücksichtigt unter bestimmten Voraussetzungen auch Zahlungen an Dritte. Die Einordnung hängt von der Leistung und der vertraglichen Verbindung ab. Nicht jede Rechnung eines Dritten fällt unter dieselbe Regel.
Bei bestimmten Bauträgervereinbarungen geht es um Zahlungen von mehr als 150 Euro je Quadratmeter Nutzfläche vor Fertigstellung. Die Schwelle hilft, den Anwendungsbereich des BTVG einzuordnen. Sie entscheidet nicht, ob eine einzelne Steuer oder Kostenposition geschuldet oder von der Sicherung erfasst ist.
Die besondere Fälligkeitsregel des § 7 Abs. 4 BTVG greift für die Fälle des § 2 Abs. 4. Der Anspruch wird erst fällig, wenn und soweit die gesetzlich vorgesehene Sicherung vorliegt. Das gilt nicht pauschal für jede Rechnung eines Dritten.
Im Baurecht entscheiden Fristen und Beweise. Rufen Sie direkt an oder schreiben Sie uns, Rückruf innerhalb eines Werktags.
Anschrift
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000